Uno dei più diffusi inconvenienti, ahimè fastidiosamente noti per quanti vivono in un condominio con un terrazzo a livello che funga da lastrico solare, sono le infiltrazioni d’acqua provenienti da quest’ultimo e, soprattutto, le costanti liti tra i condomini ed il proprietario del terrazzo su chi ed in che misura debba pagare per le operazioni di manutenzione e ricostruzione necessarie per prevenire ed eliminare le infiltrazioni.
Per i non addetti ai lavori, infatti, la questione appare controversa, poichè da un lato il terrazzo è di esclusiva proprietà di una persona che lo utilizza e lo consuma, e questo farebbe pensare che il terrazzo debba ristrutturarselo da sè, dall’altro lo stesso terrazzo, come un normale lastrico solare, funge da copertura per l’intero stabile, beneficiandone così tutti i condomini, i quali, se le cose si guardano sotto quest’altra ottica, dovrebbero certamento contribuire alle riparazioni del loro tetto. Ma come stanno veramente le cose? Proviamo a fare un po’ di chiarezza.
La legge, ed in particolare l’art.1126 c.c., prevede che quando l’uso dei lastrici solari, o di una parte di essi, non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa dei lavori di ricostruzione o manutenzione, mentre i restanti due terzi sono a carico dell’intero condominio. Nel caso astratto che stiamo analizzando però, si tratterebbe di un terrazzo che funge da lastrico, e quindi le spese di manutenzione non potrebbero essere suddivise secondo il suindicato criterio dell’art.1126c.c ed il problema rimarrebbe insoluto, visto che non esiste alcuna altra norma che si occupi in maniera specifica dei terrazzi che fungono da lastrico solare.
Il condizionale, tuttavia, è d’obbligo poichè, con la Sentenza n. 2726/2002, la Corte di Cassazione ha stabilito l’estendibilità dell’art. 1126 c.c. anche ai terrazzi che svolgono funzione di copertura di uno stabile. Quindi, per tornare al caso di partenza, il proprietario del terrazzo dovrà contribuire ai lavori per un terzo, mentre la restante parte, i due terzi, dovrà essere pagata dal condominio. E’ opportuno tuttavia precisare che, essendo anch’egli un condomino, il proprietario dovrà concorrere, anche nel pagamento dei due terzi della somma complessiva che spettano al condominio, questo oltre al terzo che resta fermo e che il proprietario deve sulla base dell’art.1126 c. c.
Buonasera Avv. Paola Guadagni,
vorrei approfittare dell’argomento per farle una domanda di cui non ho trovato precedenti casi simili. Le sarei infinitamente grato per tutto il tempo che potrà dedicarci.
Abito con la mia famiglia in una casa di nostra esclusiva proprietà. Il nostro tetto è costituito da un lastrico solare che funge da terrazzo per un edificio adiacente, ad uso esclusivo del proprietario.
Il nostro vicino utilizza costantemente questo lastrico come un comune terrazzo, coltiva piante, fà giocare il nipote con ogni cosa (bicicletta,trattorino con ruote di plastica completo di rimorchio, bocce in plastica, legna, ecc..), sposta di peso oggetti come grossi vasi, tavoli e sedie, sdraie.
Ne risulta che noi siamo continuamente martellati da notevoli rumori e frastuoni a tutte le ore. In alcuni casi con inizio alle 06:00 del mattino fino anche alle ore 22:30 nel periodo estivo.
Vorremmo sapere se questo comportamento, sicuramente non educato, rientra nei diritti del nostro gentile vicino, che non vuloe saperne dei nostri disagi (abbiamo anche un bimbo di 3 mesi che viene spesso svegliato con immaginabili conseguenze)
In caso contrario come potremo far valere i nostri diritti?
Non è vero che il condomino avente accesso al lastrico solare deve pagare anche una parte dei 2/3 rimanenti.Ho fatto i lavori da poco è ho pagato solo 1/3 come da varie sentenze in cassazione.Il caso che dice lei è valido solo se il proprietario dell’ attico ha anche un altra proprietà sottostante come un box auto.
Saluti
Ho piacere delle sue certezze! Non capisco bene a cosa si riferisca, probabilmente avrò precisato che paga la quota dei due terzi il condomino proprietario la cui proprietà è anche in parte coperta dal terrazzo, non certo chi vi ha accesso e non sottosta al terrazzo.
La prima interpretazione della norma è quella letterale e se è chiara meglio utilizzarla!!
Il mio caso specifico in cui la palazzina è costituita da un appartamento al piano terra e un appartamento al primo piano con terrazzo di esclusivo godimento, come può essere trattato? Cioè eventuali spese come vanno ripartite? Sempre 1/3 per i proprietari del terrazzo e 2/3 per il proprietario dell’appartamento sotto?
SALUTO
Purtroppo il codice non può prevedere le miriadi di fattispecie e quindi anche se può apparire ingiusto la spesa andrebbe ripartita in questo modo. Tra le parti è però possibile trovare una via di intesa e dividere magari metà per uno. Mi faccia sapere. arrivederci
se fosse così linquilino del piano di sotto pagherebbe il doppio di chi usa il terrazzo, , nel caso cioè di una palazzina con solo due proprietari. e’ corretta questa interpretazione?
grazie
Esatto per questo si adotta il criterio del 50%
Sono proprietaria assieme ad altri eredi di un appartamento al secondo piano ora poichè sia il primo piano (di altri proprietari) sia il secondo piano (nostro) sono in vendita tutti e due abbiamo esposto VENDESI CON TERRAZZO, poiche i proprietari del primo piano non possono dimostrare che i terrazzi sono in comunanza poichè sull’atto di compravendita in loro possesso non vi è scritto altro che comprano l’immobile con tutte le comunanze e pertinenze dell’immobile, possiamo dire che i terrazzi sono esclusivamente del secondo piano?
Grazie anticipatamente attendo risposta.
Salve,
Nel 1993 l’ex proprietario del mio appartamento vi edificò, con regolare concessione edilizia, un sottotetto su lastrico solare di proprietà esclusiva
nel 2004 ho acquistato un appartamento con sopra sottotetto di esclusiva proprietà;
Nell’atto notarile è dichiarato che il sottotetto è di esclusiva proprietà ma non è
mai stato accatastato ne da me ne dal precedente proprietario.
Ho praticamente comprato un appartamento con sottotetto consapevole che non era accatastato
L’agenzia immobiliare che si occupò della compravendita mi consigliò di non farlo per ri
sparmiare tasse.
Si è verificata un’infiltrazione d’acqua che ha provocato danni agli appartamenti
sottostanti.
Volevo rifarmi all’articolo 1226 del cc che attua la ripartizione delle spese come dettato
dal regolamento condominiale :
(1/3 al proprietario, 2/3 il proprietario con i condomini)
Ho parlato con l’amministratrice ; mi dice che converrebbe che pagassi tutto io
altrimenti potrebbe venir fuori che non è stata mai data per il sottotetto l’indennità di
sopraelevazione che in questo caso avrebbe prescrizione ventennale anzichè decennale.
Ero ignara di tutto. Possibile ? Possono, oggi, ancora chiedere a me ,dopo 13 anni dalla realizzazione del sottotetto, l’indennità? Non sono stato io ad edificare…ho acquisato 9 anni dopo la realizzazione del sottotetto. Conviene chiedere le spese per infiltrazione d’acqua?
i danni da infiltrazioni, non hanno nulla a che vedere con la sopraelevazione, vanno risarciti e ripartiti ex art. 1126 c.c. 1/3 al proprietario esclusivo e 2/3 i condomini sottostanti (anche il proprietario esclusivo se sottostante) .
Possono ancora oggi chiedere a me che non ho edificato l’indennità di sopralevazione?
Mi sembra una richiesta assurda
Se come mi ha scritto la sopraelevazione è del 93 non possono chiedere un bel niente.
Ma poi ,e il lastrico era di proprietà esclusiva,chi ha costruito lo ha fatto sulla sua proprietà ,che indennità avrebbe potuto chiedere il condominio?
L’amministratrice è un avvocato civilista.
Appena ho chiesto la ripartizione delle spese mi ha intimidito con la storia della sopraelevazione.
La licenza edilizia è del 93 ma tutto è stato terminato nel 1996 dall’ex-proprietario.Il lastrico solare è sempre stato di proprietà esclusiva;
intanto alcuni condomini ora sono convinti. Mio cugino, avvocato civilista, dice che è decennale
Gentile Avv.
ho acquistato 1 anno fa un alloggio al 3° piano con sovrastante terrazzo di mio esclusivo uso. che funge da copertura al mio e agli altri due alloggi direttamente sottostanti.
Questo alloggio ristrutturato nel 2002 insieme agli altri due presenta una infiltrazione d’acqua nel muro e nel soffitto derivante sicuramente da una perdita del terrazzo in seguito alle ultime abbondanti pioggie.
In un primo tempo pensavo di provare a chiudere una fessura che secondo me poteva essere le causa di tale infiltrazione, ma il mio vicino che è un ingeniere edile mi ha consigliato di affidare il lavoro ad una persona competente la quale vistolo ha fattto un preventivo di circa, se tutto va bene, 3000 euro
Posso chiedere agi altri due proprietari degli alloggi sottostanti un contributo anche se non è un condominio e siamo solamente 3 condomini?
Prima di fare i lavori devo comunque chedere il loro parere in merito?
La riparazione se urgente può essere effettuata anche senza avvertire gli altri due condomini. Per motivi di rapporti di buon vicinato è più opportuno informarli.
Per la ripartizione delle spese se l’infiltrazione deriva dal terrazzo i condomini sottostanti sono tenuti a partecipare alla spesa ex art. 1126 c.c. e quindi lei contribuirà per 1/3 (€ 1.000,00), quale proprietario esclusivo + 2/3 insieme agli altri due (€ 2.000,00 :3). Grazie per aver letto il mio blog.
chi è proprietario esclusivo del suolo non è proprietario della colonna d’aria(di tutti i condomini), quindi, costruendo si occupa la colonna d’aria ecco perchè dovrebbe essere corrisposta l’indennità. E’ cosi?
Si è così anche perchè sopraelevando si crea una nuova volumetria che andrebbe conteggiata in tabella millesimale. Non so se sia stato fatto. Comunque concordo con la prescrizione decennale.
Gent. Avv. Sono proprietario di un app. al secondo piano,con mansarda e terrazzo, che funge da copertura come un lastricato solare per il mio appartamento sotto e per il proprietario dell’appartamento del primo piano.
Constatando l’opportunità condivisa di ristrutturare il terrazzo
non lo è per la suddivisione della spesa. Il proprietario del primo piano, sostiene che essendo la mia abitazione sotto il
terrazzo la suddivisione della spesa deve essere suddiviza per tre, cioè due terzi a mè e un terzo a lui. (La mia proposta è stata quella di dividere la spesa in millesimi, come per la copertura del tetto!) Come può sostenere la sua tesi? C’è qualche sentenza che non conosco? Grazie Adriano
La regola è che il proprietario esclusivo della terrazza paga 1/3, i proprietari sottostanti i restanti due terzi.
Nel suo caso, viso che siete solo due, lei è tenuto a pagare il terzo per la copertura ed il terzo perchè il suo appartamento sottosta alla copertura, l’altro terzo lo paga l’altro proprietario. Se al di sotto della copertura fosse stati in dieci lei avrebbe pagato il terzo per la copertura ed i restanti due terzi divisi per dieci. Effettivamente la ripartizione della spesa, a rigor di codice civile, è quella prospettata dall’altro proprietario.
La ripartizione del tetto va fatta per millesimi perchè tutti i condomini indistintamente ne beneficiano, mentre in questo caso essendo il lastrico di proprietà esclusiva lei ne fa un uso che gli altri condomini non possono farne e per questo paga di più.
Buonasera avvocato,
le vorrei porre un quesito, nel mio condominio al 3 piano c’e’ una terrazza a livello che funge da copertura a 4 appartamenti sottostanti, 2 posti al 2°piano e 2 posti al 1° piano. Il piano terra del edificio e’ costituito da un portico a colonne, sotto a tale portico, nel piano seminterrato ci sono i garages. Dalla terrazza a livello o latrico solare provenivano delle infiltrazioni negli appartamenti sottostanti, pertanto, si e’ provveduto alla riparaziopne della stessa. Quello che non mi torna e’ il fatto che oltre alla quota millesimale che ho dovuto pagare in quanto condomino, mi e’ stata addebitata un’ulteriore quota perche’ una parte del mio garage ricade nella verticale di tale terrazza. Secondo me la quota aggiuntiva non era dovuta perche’ mentre la terrazza e’ effettivamente copertura degli appartamenti sottostanti, la copertura del mio garage a tutti gli effetti e’ la pavimentazione del portico, pertanto solo se ci dovessero essere infiltrazioni dal portico il mio garage subirebbe dei danni.
La ringrazio per l’attenzione che vorra’ prestarmi e La saluto distintamente.
Lazzari Antonella
lei stessa mi dice che una parte dei garages ricade sotto la copertura principale e quindi in quota parte lei deve effettivamente contribuire alla spesa per la riparazione. Non deve pensare solo al fatto che il suo box verrebbe danneggiato solo da infiltrazioni dal portico, il codice dice che i due terzi devono essere pagati dai condomini sottostanti, quindi se la proiezione della copertura in verticale comprende anche i box, anche se non il suo direttamente ma una parte comune, purtroppo è tenuta al pagamento.
Gentile avvocato,
si sono verificate delle infiltrazioni d’acqua dal terrazzo lastrico solare di mia proprietà.
Per “ricatti vari” sono costretto a provvedere solo io alla riparazione;
Chi lo ha costruito,ex proprietario nel 1997, ha purtoppo pavimentato innalzando il suolo e rendendo necessario aumentare l’altezza del parapetto per motivi di sicurezza;
Il tecnico mi ha consigliato di non rifare il terrazzo ma di ricoprire con impermeabilizzante + uno strato di piastrelle: così facendo, il suolo aumenta ulteriomente di 1 cm e
vorrei aumentare il parapetto rendendolo “a norma di legge”.
Aumentando, anche se di pochissimo, l’altezza della pavimentazione diventa nuova sopraelevazione??
Posso aumentare il parapetto senza chiedere il permesso al condominio?
Visto che deve pagare tutto lei non vedo come il condominio possa interferire nei lavori. Tra l’altro è il tecnico che le fornirà le motivazioni per l’innalzamento.
Se poi ci sono problemi di “altius non tollendi” è un’altra cosa. Vale a dire che se ci troviamo in presenza di una preeesistente servitù di veduta che viene danneggiata dal parapetto più alto potrebbero sorgere dei problemi. Grazie per averletto l mio blog
rettifico:
il pavimento si innalzerebbe di 0,50 cm
Sono proprietario di un appartamento all’ultimo piano e purtroppo ( visto i problemi che causa) di un lastrico solare. Ora dovremo fare dei lavori di ristrutturazione sulle due facciate del nostro stabile, e qualche condomino mi vorrebbe affibbiare in virtù di questa copertura una maggiorazione di millesimi (sin quì abbiamo diviso tutte le spese in parti uguali). Ora le chiedo : Ha ragione il condomino e in quale percentuale puo accrescere la mia “proprietà”che tuttora e di 100 millesimi ( come ciascun condomino)? La informo che il lastrico non risulta nel rogito notarile .
La ringrazio
Buongiorno Avvocato,
vorrei porle il seguente quesito. Ero proprietaria di un immobile con una terrazza esclusiva che faceva da lastrico solare ad un altro proprietario. Ad agosto di quest’anno abbiamo venduto l’immobile in questione, ma l’inquilino sottostante a luglio ci ha comunicato che aveva delle infiltrazioni e senza passare dall’amministratore abbiamo deciso di comune accordo di rifare le grondaie per evitare problemi ai nuovi acquirenti che non sapevano niente di questo problema dal momento che pensavamo di averlo risolto con questi lavori. A distanza di 3 mesi dalla vendita, ci ha ricontattato l’inquilino che abita sotto la nostra ex terrazza e l’acquirente per dirci che ci sono altri problemi con la terrazza e che hanno dovuto rifare l’impermeabilizzazione e la pavimentazione, dicendoci che dobbiamo pagare le spese. Dal momento che abbiamo venduto chi deve pagare queste spese? Noi o i nuovi acquirenti? Ci sarebbero dei presupposti perchè i nuovi acquirenti possano rivolgersi ad un avvocato per richiederci le spese? Oppure siamo totalmente esonerati? Premetto che la fattura relativa ai lavori fatti a luglio è stata emessa adesso a novembre e non abbiamo ancora pagato la ns. quota. Grazie per i chiarimenti. Saluti
Dopo la vendita oneri ed onori cedono a carico del nuovo proprietario.
L’inquilino del piano sottostante deve necessariamente rivolgersi ai nuovi proprietari.
Questi ultimi se ritenessero che il vizio sia stato occultato e che se lo avessero saputo non avrebbero comprato l’immobile (????) potrebbero chiedere la risoluzione del contratto ma onestamente non credo propro che sussistano i presupposti per richiedervi pagamenti o danni. Purtroppo i terrazzi sono soggetti a deterioramenti e che gli stessi si potessero verificare a tre mesi dalla vendita non è dipeso certo da voi.
ricambio i saluti e grazie per aver letto il mio blog Paola Guadagni
sono proprietaria di un piano terra costituito da atrio e due appartamenti ( e cantine sottostanti). nell’atrio ci sono delle scale che portano al primo piamo dove ci sono 2 appartamenti di due proprietari distinti con lastrico solare di loro proprietà. una di queste sta ristrutturando il suo appartamento e in particolare vuole contributo per la guaina messa sul lastrico solare. devo contribuire? e in quale parte? siamo in regime di condominio?? voglio sottolineare che io sono proprietario dell’atrio ( e x contratto non possono poggiare nemmeno una busta, è solo di passaggio) mentre loro sono proprietarie dalle scale in su.
grazie
Allora diciamo che il codice civile prevede la costituzione del condominio con un minimo di 4 proprietari. Se nella palazzina ci sono più di quattro unità immobiliari potreste anche formare un condominio.
Per quanto riguarda i lastrici solari la norma prevede la ripartizione della spesa tra proprietario del lastrico e proprietari sottostanti in misura di un terzo per il primo e due terzi per gli altri. Quindi primo requisito è che la sua propreità sia sottostante al lastrico. Per la spesa, se siete solo in due, poichè sarebbe oneroso gravare il proprietario sottostante dei due terzi, la cassazione più volte ha applicato la norma dei solai dividendo al 50% le spese per il rifacimento del lastrico. Ogni vostro accordo è superiore alla norma. Saluti e grazie per aver letto il mio bolg Paola Guadagni
Gent. Avv. Guadagni
Sono il propietario di un appartamento a l’ultimo piano, con terrazza a livello e lastrico solare sopra ,sito in Misterbianco (CT) il condominio e composto da 8 famiglie piu’ i garages sotto ,qualcuno di proprieta’ dei condomini altri di persone che non abitano nel condominio.
Arrivo al dunque: Dobbiamo fare dei lavori di ripristino e comprende anche il solaio ,io le chiedo (visto che non abbiamo l’amministratore )se per legge le ripartizioni delle spese per i lavori e valida la scala millesimale,
e se i propietari dei garages devono mettere la loro quota.
La ringrazio anticipatamente per la sua gentilezza.
Tutti coloro che stanno sotto il lastrico devono pagare le spese per il rifacimento.
1/3 lo paga il propreitario del lastrico e 2/3 i proprietari sottostanti . Se ci sono anche i garage nella verticale del lastrico pagano anche loro. La ripartizione è sempre per millesimi.
Cordiali saluti e grazie per aver letto il mio blog. Avv. Paola Guadagni
salve spiego in breve la mia situazione. Sono proprietario di un garage di mq 28 circa situato in un condominio dove effettueranno i lavori del terrazzo. il mio garage si trova solo in parte sotto la verticale del terrazzo situato sopra l’ultimo piano (5°) dove effettueranno i lavori . L’altra parte del garage (poco piu della metà del garage) è coperta dal terrazzo del primo piano. Mi è pervenuta lettera dall’amministratore da dove si evince che ogni condomino pagherà in base ai millesimi ma non credo abbia valutato in terzi…
in base a quanto lei scrive dovrei partecipare al pagamento dei restanti 2/3 in base ai millesimi, ma allo stesso modo con cui pagherà chi ha il garage situato interamente sotto la verticale del terrazzo dell’ultimo piano oppure no? ringrazio per la cortese risposta
Va applicato per la ripartizione delle spese il criterio di un terzo e due terzi, come ho più volte evidenziato.
Se il suo garage è coperto solo in parte dal lastrico e quindi dalla verticale, si dovrebbe calcolare la percentuale dei millesimi della superficie coperta e ripartire la spesa in base a detta percentuale.Grazie per aver letto il mio blog!
Buongiorno,
la mia è una situazione di sfiga senza
fine.
Lo scorso anno si sono presentati infiltrazioni
d’acqua dal mio terrazzo lastrico solare di
esclusiva proprietà.
Non ho potuto usufruire dell’ articolo 1126 del cc
per motivi ” di ricatto”
quindi ho pagato 10000 euro per l’impermeabilizzazione del lastrico
e per i parapetti interni
Ora il mio inqulino, che vive nell’appartamento sottostante il
lastrico, lamenta delle infiltrazioni dovute, a dire del tecnico
da lui consultato, al parapetto esterno del lastrico solare
Si trova al 6° piano e servirebbe un montacarichi per rifare il parapetto
.
Come vanno ripartite le spese? E’ un lavoro costoso.
Tutte le spese relative al lastrico solare si dividono ai sensi dell’art. 1126 c.c. non so perchè abbia ceduto a quello che lei chiama “ricatto”…… Comunque è inutile piangere sul latte versato. Quello che lei chiama parapetto esterno dovrebbe essere di proprietà comune in quanto rappresetna una porzione di facciata del fabbricato. Le spese vanno quindi ripartite per millesimi tra tutti i condomini. mi raccomando non ceda anche questa volta!
Buonasera Avvocato, sono proprietario di un appartamento in un palazzina di 10 appartamenti.
Abbiamo tutti e 10 i condomini perso una causa (forse non mia) contro il costruttore a causa di grosse infiltrazioni nei 2 lastrici solari. A questo punto cominciamo le riparazioni a nostre spese ma mi chiedevo se in questo caso, essendo un difetto di progettazione e non di vetustà si debba applicare la regola del 1/3 e 2/3.
Grazie mille.
La ripartizione è sempre quella 1/3 al proprietario esclusivo e 2/3 ai condomini sottostanti. Se il lastrico è di proprietà comune 1/3 tra tutti i condomini e 2/3 tra quelli sottostanti; se tutti sono comproprietari e tutti stanno sotto il lastrico solare si può dividere più semplicemente per i millesimi di ciascuno. Grazie per aver letto il mio blog
buonasera avv,
dovendo rifare la pavimentazione e impermeabilizzazione di un lastrico solare di proprietà esclusiva di un appartamento,
in fase di assemblea è stata proposta la possibilità di far pagare la spesa di rifacimento di un lastrico solare non come da cod.civ. art. 1126 1/3 e 2/3 ma calcolando anche la parte di aggetto come ulteriore parte di proprietà in base a qualche ultima sentenza non meglio precisata, per poi suddividere tutto il resto tra i gli altri condomini.
Le sembra regolare?
comunico che comunque l’assemblea ha approvato questa proposta.
grazie in anticipo.
La delibera non è legittima. La impermeabilizzazione va ripartita secondo l’art. 1126 c.. ossia un terzo al proprietario esclusivo e due terzi agli altri condomini che ricadono sotto la verticale. Per la pavimentazione ci sono pareri controversi se spetti solo al proprietario eclusivo o se vada considerata nella spesa. Il balcone aggettante, del quale non ho capito bene se si deve comunque rifare la impermeabilizzazione, è regolato dalle norme relative ai solai per cui le spese si ripartiscono al 50%tra il proprietario sottostante e quello sovrastante. Grazie per aver letto il mio blog.
Buonasera,
nel condominio dove abito è stato rifatto un terrazzo privato che funge da lastrico solare, inizialmente l’amministratore aveva ripartito la spesa in base all’art. 1126 poi in assemblea qualcuno ha reclamato, e a maggioranza superiore a 501 millesimi, si è deciso di ripartire la spesa in base all’effettiva proiezione del terrazzo e non in base ai millesimi.E’ legale tutto ciò? E come viene fatta questa ripartizione? Si deve nominare un’architetto o un geometra?
Grazie
E’ corretta la decisione dell’assemblea in quanto l’art. 1126 recita che un terzo va pagato dal proprietario esclusvio ed i due terzi dai condomini sottostanti. Di solito non è necessario interpellare un tecnico se la verticale è facilmente individuabile e l’amministratore può eseguire semplicemnte il calcolo. >Se si versa in una situazione complicata per non essere definita la verticale allora potrebbe essere necessario interpellare un tecnico. Grazie per aver letto il mio blog.
Gent. Avv. Guadagni,
abito al primo piano di una minipalazzina formata da quattro appartamenti, formalmente non costituita in condominio visto il numero ridotto dei condomini e neppure è stato nominato un amministratore esterno.
Il proprietario dell’appartamento al piano terra possiede una terrazza a livello di sua proprietà, a cui può accedere da un cancelletto privato o dal balcone di sua proprietà. La terrazza a livello copre esclusivamente il mio e il suo box di proprietà. Da diversi anni il mio box subisce infiltrazioni provenienti dalla terrazza a livello. In questo caso le spese sono a carico del proprietario e devono essere ripartite ? E in caso affermativo in che misura? Vanno tenute distinte le spese di riparazione della pavimentazione, con quelle della guaina, dei gradini di accesso…
La ringrazio anticipatamente per la sua gentilezza.
La ripartizione dei lastrici solari seguono la regola dell’art. 1126 c.c. quidni un terzo lo paga il proprietario esclusivo e due terzi i proprietari sottostanti . Se come lei mi dice sotto la terrazza ci sono i vostri due box allora significa che il proprietario esclusivo pagherà due parti e lei la terza. Solitamente si divono solo le spese della impermeabilizzazione , la pavimentazione è a carico del propreitario che ne fa uso. Grazie per aver letto il mio blog.
Sono proprietario di un appartamento al primo piano di una palazzina composta da quattro unità abitative. Non è mai stato nominato un amministratore esterno e neppure è stato formalmente costituito il condominio.
Il proprietario dell’appartamento sottostante il mio possiede un terrazzo a livello cintato al quale si può accedere o da un cancelletto o direttamente dal balcone di sua proprietà.
Sotto il terrazzo a livello, che rimane fisicamente staccato dalla planimetria della palazzina, sono posti il box dello stesso condomino e il box di mia proprietà.
Da diversi anni il mio box è soggetto ad infiltrazioni provenienti dal terrazzo a livello a causa del logorio della pavimentazione e dalla rottura della guaina di impermeabilizzazione.
A chi compete sostenere la spesa di ristrutturazione? Se non fosse a totale carico del proprietario, le spese possono essere separate (es. guaina, pavimentazione, ringhiere di protezione del terrazzo…) e imputate in modo differente?
le ho già risposto per la terrazza. Anche le ringhiere sono a carico del proprietario esclusivo.
Nel fabbricato vi è una terrazza di proprietà esclusiva sita al primo piano, che copre A) a piano terra in parte sottostanti porticatati di proprietà privata e in parte marciapiede condominiale di pubblico passaggio e B) a paino sottostrada vari garage. Le spese di rifacimento della terrazza come vanno ripartite?
La norma che disciplina la ripartizione delle spese dei lastrici solari è l’art. 1126 c.c. e recita che un terzo va pagato dal proprietario esclusivo e due terzi da coloro che sono sottoposti al lastrico. Da quanto mi dici i due terzi dovrebbero essere ripartiti tra i proprietari dei porticati e del marciapiede ed i proprietari dei garages. Grazie per aver letto il mio blog
Buonasera Avv. Paola Guadagni,
vorrei approfittare dell’argomento per farle una domanda di cui non ho trovato precedenti casi simili. Le sarei infinitamente grato per tutto il tempo che potrà dedicarci.
Abito con la mia famiglia in una casa di nostra esclusiva proprietà. Il nostro tetto è catastalmente è un lastrico solare che funge da terrazzo ad uso esclusivo i un proprietario.
Il nostro vicino utilizza costantemente questo lastrico come un comune terrazzo, coltiva piante, organizza feste, cene, si organizza con musica, orrosti ecc..
Naturalmente fà giocare, correre parenti, amici ed invitati in genere, sposta di peso oggetti come grossi vasi, tavoli e sedie, sdraie, ombrelloni ecc..
Ne risulta che noi siamo continuamente martellati da notevoli rumori e frastuoni nelle diverse ore della giornata. Vorremmo sapere se questo comportamento, sicuramente incivile, rientra nei diritti del nostro gentile vicino, che non vuloe saperne dei nostri disagi. In caso contrario come potremo far valere i nostri diritti?
mi scusi non ho capito bene chi è il proprietario del lastrico.
In ogni caso lei ha a disposizione l’art. 659 del codice penale che tutela il disturbo della quiete e del riposo delle persone. Deve pertanto rivolgersi alla polizia o a i carabinieri e sporgere denunzia ogni qual volta il suo vicino si comporta in maniera inurbana.
Grazie per aver letto il mio blog.
Salve Avv. Paola Guadagni,
Le sarei grato se volesse fornirmi il suo parere sulla seguente problematica:
sono proprietario di un appartamento a pian terreno in un condominio e attorno ho un terrazzo che è anche la copertura dei box sottostanti.
Purtroppo c’è un’ infiltrazione in uno dei box e vorrei rifare al più presto l’impermeabilizzazione e copertura.
La posizione degli altri condomini è di realizzare i lavori solo nell’area dove è localizzata la perdita (il terrazzo fa il giro del palazzo e la perdita è solo su uno dei box) e quindi applicare l’art. 1126 c.c. solo tra me e il proprietario del box con la perdita.
A parte la possibilità tecnica di realizzare dei lavori del genere solo su una parte del terrazzo (tutta da verificare), mi ritroverei un terrazzo con mattonelle diverse, con conseguente perdita di valore dell’immobile. Per cui vorrei insistere nel fare i lavori su tutto il terrazzo e suddividere le spese.
Ho ragione secondo lei?
Grazie in anticipo della sua preziosa collaborazione.
Gentile sig. Silvio il primo problema da risolvere è sicuramente quello tecnico, vale a dire se effettivamente si è in grado di individuare la causa dell’infiltrazione e di circoscriverla, ben venga l’eventuale risparmio. A questo punto si potrebbe intervenire utilizzando quei materiali trasparenti che si posano sopra la pavimentazione esistente, oppure ideando un tappetino armonicamente diverso. Effettivamente, in mancanza di indicazioni tecniche e di infiltrazioni diffuse troverà sicuramente opposizione a far rifare tutto il terrazzo, nè la legge le viene incontro in tal senso. Dipende poi, secondo me, anche dalla vetustà della impermeabilizzazione, nel senso che se esiste da almeno un decennio sarebbe l’occasione per rinnovarla integralmente.
Insomma è una situazione da gestire col buon senso più che con le norme e ricorrere a quest’ultime solo se necessario. Lei sa che in presenza di soli due condomini appare più opportuno per i lastrici applicare la normativa dei solai in modo da dividere le spese al 50% ed evitare che il condomino sottostante paghi più del proprietario esclusivo.
Grazie per aver letto il mio blog. Avv. Paola Guadagni
Gentile Avv.,
non ho trovato Sue risposte alla domanda di Silvana, 23 Luglio 2009, molto vicina ad una mia situazione spinosa. In breve: il tribunale ha respinto la mia richiesta di usu capione su una terrazza a livello dal giudice considerata lastrico solare. La proprietà è condominiale e non si pronuncia sul tipo del diritto d’uso (reale o personale). Ho un verbale della cooperativa propietaria dell’immobile adiacente che parla di uso perpetuo esclusivo all’acquirente dell’immobile (non a nome mio); devo vendere l’appartamento e il notaio dice che il verbale ha ancora valore e posso trasferire l’uso esclusivo. E’ vero?
Ha ragione il notaio, lei trasferisce il benen come le è pervenuto. Il Tribunale le ha rigettato la richiesta di usucapione perchè questo istituto serve ad acquistare la proprietà, mentre dal suo atto di trasferimento si evince che lei ne ha l’uso eslusivo perpetuo che è cisa divers adalla proprietà formalmente anche se sostnzialmente lei si comporta come se fosse proprietario. Grazie per aver letto il mio blog.
Gent. Avv.
abito in uno stabile con la copertura con lastrico solare costruito 45 anni fa con massetto di fondo e guaina imperneabilizzante. Oggi dopo tanto tempo si vogliono eseguire dei lavori di rifacimento, inserendo nuovi prodotti isolanti,termici e d in ultimo ammattonando tutta la copertura.Il problema è sorto sull’applicazione della legge sulla coibentazione degli edifici del 2005 e dal fatto che gli inquilini dell’ultimo piano rivendicano, oggi, così come scritto sul capitolato, la mancata coibentazione effettualta dal costruttore nel 1966. Come regolarci? come ripartire le spese?questi lavotri rappresentano una innovazione? grazie filippo franchina
La mancata coibentazione del 1966 è un problema ormai superato qualsiasi risarcimento doveva essere richiesto entro dieci anni dalla costruzione. Adesso che provvedete a rifare la impermeazbilizzazione occrre la maggioranza ordinaria come quella prevista per qualsiasi lavoro di manutenzione straordinaria, ossia 500 + 1 mill. . Grazie per aver letto il mio blog.
Buonasera avvocato, ho letto il suo blog e la ringrazio fin d’ora per il tempo che potrà dedicarmi e per l’opera meritoria nel tenere appunto questo prezioso blog.
L’anno scorso ho acquistato un appartamento di circa 70 mq con relativo terrazzo soprastante. Preciso che il terrazzo mi è stato venduto come da rogito quale lastrico solare quindi appartamento + lastrico solare, quest’ultimo accatastato dai proprietari proprio in occasione della vendita a me ad uso esclusivo, ovviamente. Per fare ciò hanno ripartito l’intero lastrico solare in due parti quella esattamente corrispondente al mio appartamento sottostante e quella relativa all’appartemento vicino al mio, unici due sul pianerottolo del quarto piano. Nel palazzo esiste un condomino con altri appartamenti ai piani inferiori, garages e 2 attività commerciali. Ai terrazzi si accede con scala e torrino per noi due proprietari ma anche per gli altri condomini ai quali è stata riservata una piccola area attigua al torrino. Le domande sono diverse 1) alcune aste con antenne tv sono nel mio terrazzo-lastrico solare da tanti anni e i fili corrono lungo l’intero perimetro a bassa altezza e non mi permettono di usufruire del terrazzo, inoltre la presenza delle aste mi impedisce di installare una tenda o altro. Come ci si comporta in questi casi? posso chiedere al condominio non dico la rimozione ma almeno lo spostamento delle aste con antenne sul torrino che è condominiale? Eventuali spese di spostamento sono a mio carico? 2) Confesso con lealtà che quando ho acquistato l’appartamento ho pensato subito a realizzare sul lastrico-terrazzo direttamente “sulla mia testa” una piccola volumetria, un paio di piccole stanze, meno della metà dell’intera superficie del lastrico terrazzo ovvero intorno ai 20 mq. Ovviamente so che occorrerebbe licenza edilizia e quant’altro, credo tutto impossibile, sono nel centro di Napoli, però ho pavimentato tutto il mio lastrico-terrazzo (non c’erano infiltrazioni ma ho comunque rifatto tutta la guaina impermeabilizzante e poi messo il pavimento) ed ora nel mio terrazzo che è rettangolare ho due lati alti (uno corrisponde alla parete del torrino e l’altro alla parete di separazione da un’altro terrazzo di un altro palazzo) e due lati bassi con ringhiera in ferro, volevo chiedere se posso realizzare una scala interna che dal mio appartamento mi porta direttamente sul mio terrazzo-lastrico senza dover usare le scale condominiali e cosa occorre dichiarare e se avvertire il condominio anche di questa scala interna e poi soprattutto se non proprio una volumetria vera e propria volevo chiedere se posso realizzare una veranda o quant’altro che mi permetta di usufruire di una parte del terrazzo-lastrico al coperto, chiusa. Dovrò chiedere cosa e a quali uffici? Avvertire il condominio? Dare soldi al condominio per un aumento volumetria e/o millesimali? Chiedo scusa, so di aver fatto tante, troppe domande e di essermi dilungato, spero potrà rispondermi e la ringrazio comunque anche se non potrà!
Enzo Attanasio
Buonasera avvocato, vorrei chiederle solo se fosse possibile ricevere risposta al mio quesito dello scorso agosto (!) La prego di farmi sapere cmq se ci sono problemi di sorta e non può rispondermi. Grazie ancora per l’ottimo servizio che ci offre. Enzo Attanasio
Guardi sono andata a ritroso nei commenti ma non ho trovato il suo quesito di agosto. Se le interessa ancora ricevere una risposta le chiederei di ripropormi la questione…….sarò più solerte!
Gentile Avv. Guadagni,
Desidero chiedere, ringraziandola anticipatamente, il suo parere su una quastione annosa del mio condominio e che desidererei finalmente risolvere.
Ho acquistato nel 1988 un appartamento in uno stabile costruito nel 1954 e nel contratto risulta di mia proprietà una quota di terrazza ( che è la copertura dello stabile ) più un vano lavanderia. Anche gli altri condomini si trovano nella medesima condizione e tutta la superficie della terrazza è sudduvusa fin dall’origine in porzioni per mezzo di muretti divisori. In pratica ciascuno ha un pezzo di terrazza ed un locale lavatoio.
Accade però che la copertura a terrazza non risulta catastata. I condomini sono in tutto 8 e tre di questi vorremmo accatastare la terrazza e i lavatoi mentre gli altri non sono daccordo.
Ora le chiedo
1) è lecito che i condomini dissenzienti alla catastazione ( 5) debbano obbligare quelli che vorrebbero essere in regola ( 3) a non effettuare la catastazione della superficie della terrazza e dei lavatoi?
2) Dopo una eventuale catastazione dell’intera superficie posso ottenere una ripartizione della parte che mi compete per regolarizzare la mia proprietà anche se gli altri non vogliono fare altrettanto con le loro frazioni?
Cari saluti
Pina Cosola
Gentile signora, occorre sapere se la quota di terrazza ed il vano lavanderia che lei ha acquistato sono in comproprietà o in proprietà esclusiva per 1/8. I muretti divisori potrebbero lasciar intendere questo. In entrambi i casi, ovvero sia che si tratti di proprietà esclusiva che di comproprietà, si può chiedere l’accatastamento. Se però la proprietà è in comune lei non può ottenere la “ripartizione”, come lei la chiama, perchè deve intervenire o una pronuncia giudiziale o un atto di divisione davanti al notaio con tutti i comproprietari. Legga bene l’atto di provenienza. Spero di essere stata chiara. Grazie per aver letto il mio blog.Avv. Paola Guadagni
Gent.ma Avv. Guadagni,
La ringrazio per la sua puntuale risposta e nel contempo fornisco i particolari necessari per chiarire meglio il contesto della situazione.
1) La prima domanda è:
Atteso che la ditta che ha costruito lo stabile ( 1954) non ha a suo tempo accatastato la copertura a terrazza come pure i lavatoi costruiti su di essa, possono tre condomini che desiderano regolarizzare l’accatastamento come previsto dalla legge, obbligare gli altri otto, che si dichiarano dissenzienti ad avviare la suddetta procedura partecipando alle spese? Se si come procedere?
– Il secondo punto attiene alla ripartizione della superficie della stessa terrazza già suddivisa in otto comparti per mezzo di muretti divisori. Per chiarezza riporto la parte del testo del contratto che attiene alle parti vendute:
<>( seguono dati catastali solo dell’appartamento piano 3°, cat…ecc.)
<>
( I confini sono indicati per l’appartamento, ma non specificati per la terrazza ed il lavatoio).
2)In seguito a quanto riportato la seconda domanda è:
Secondo quanto dichiarato nel contratto, in seguito all’eventuale accatastazione, posso rivendicare la proprietà della porzione di terrazza delimitata da muretti e del lavatoio che occupo da 25 anni?
Le sarò immensamente grata se vorrà rispondermi.
Cordiali saluti
Pina Cosola
Gent.ma Avv. Guadagni,
La ringrazio per la sua puntuale risposta e nel contempo fornisco i particolari necessari per chiarire meglio il contesto della situazione.
1) La prima domanda è:
Atteso che la ditta che ha costruito lo stabile ( 1954) non ha a suo tempo accatastato la copertura a terrazza come pure i lavatoi costruiti su di essa, possono tre condomini che desiderano regolarizzare l’accatastamento come previsto dalla legge, obbligare gli altri otto, che si dichiarano dissenzienti ad avviare la suddetta procedura partecipando alle spese? Se si come procedere?
– Il secondo punto attiene alla ripartizione della superficie della stessa terrazza già suddivisa in otto comparti per mezzo di muretti divisori. Per chiarezza riporto la parte del testo del contratto che attiene alle parti vendute:
Il Bancodi Credito S. trasferisce alla comparente signora…che in compra accetta: Appartamento sito ….3° piano composto da…confinante con…..
E’ compresa nella presente vendita una quota di terrazza soprastante l’ultimo piano del fabbricato, compreso un vano lavanderia.
Seguono dati catastali del solo appartamento…..Dichiara la parte venditrice che quanto venduto di sua esclusiva proprietà e disponibilità è franco da pesi ipoteche e diritti di terzi nello stato di fatto e diritto in cui si trova con ogni accessione pertinenza e dipendenza e con la comproprietà delle parti comuni: portone, androne, scale…
( I confini sono indicati per l’appartamento, ma non specificati per la terrazza ed il lavatoio).
2)In seguito a quanto riportato la seconda domanda è:
Secondo quanto dichiarato nel contratto, in seguito all’eventuale accatastazione, posso rivendicare la proprietà della porzione di terrazza delimitata da muretti e del lavatoio che occupo da 25 anni?
Le sarò immensamente grata se vorrà rispondermi.
Cordiali saluti
Pina Cosola
Egregio avvocato Guadagni,
Nel mio Condominio, di cinque piani, si sta procedendo ad una manutenzione straordinaria. L’Assemblea ha dato mandato al Direttore Lavori di indicare quali terrazzi e/o balconi debbano essere ri-impermeabilizzati. Il palazzo ha anche terrazzi di uso esclusivo di un condomino che pero’ in parte aggettano a ricoprire i balconi degli appartamenti sottostanti. Il criterio di ripartizione di una eventuale ri-impermeabilizzazione di questi terrazzi che l’Assemblea vorrebbe adottare e’ quello di un terzo al proprietario e due terzi ai condomini sottostanti, escludendo pero’ dal computo la superficie aggettante dei terrazzi, cioe’ quella sovrastante i balconi, che dovrebbe essere pagata per intero solo dal condomino proprietario, cosi’ come farebbe il proprietario di un balcone. E’ corretto?
Grazie in anticipo
Roberto Campitelli
Esatto!
Grazie per aver letto il mio blog. Avv. Paola Guadagni
Gentile avvocato Guadagni,
la ringrazio per il servizio molto esaudiente che ci mette a disposizione.
Avrei solo un dubbio: L’articolo 1126 e relative ripartizioni di spesa può essere applicato anche nel caso di soli 2 soggetti ? Cioè chi accede al terrazzo a livello e il proprietario dell’unico immobile che si trova immediatamente sotto?
L’esatta definizione di “condominio” al fine del suddetto articolo può essere quella che ho trovato su altri forum e cioè:
“E’ sufficiente che sia venduta una sola unità immobiliare dell’edificio. Così, basterà la presenza di due differenti proprietari esclusivi di diverse porzioni dell’immobile (c.d. condominio minimo) perché si debba applicare la disciplina del condominio. (sul punto Cass. SS.UU. n. 2046 del 2006). Il numero di condomini incide solamente sulla necessità di nominare un amministratore, che è necessario quando i condomini sono più di quattro.
La ringrazio per l’attenzione.
Di solito quando il lastrico solare vede solo due proprietarie nascono contestazioni sulla ripartizione della spesa, la giurisprudenza tende ad applicare il criterio dei solai vale a dire dividere la spesa al 50%. Bisogna analizzare caso per caso. Per quanto riguarda la definizione di condominio, anche due condomini fanno un condominio ed è anche corretto che la nomina dell’amministratore è prevista da 4 condomini in su. Cordiali saluti.
Gentilissima avvocatessa
Vorrei sottoporre alla sua attenzione la mia situazione che se non è rara è certamente unica.
Sottoposto per 2/3 al mio appartamento al 1° piano e per 1/3 alla annessa terrazza vi è un box auto.
Il proprietario del suddetto abita in un edificio adiacente al mio, entrambi costruiti dalla stessa impresa.
Questa ,nel redigere le tabelle millesimali, ha inseriti il box nello stesso condominio del proprietario dell’appartamento.
Essendosi prodotti sulla volta del box dei danni per infiltrazioni provenienti dal terrazzino mi si intima di eseguire ,a mio totale carico, i lavori necessari alla eliminazione delle cause che li hanno prodotti e a
rifare l’intonaco nel sottostante box.
Non trova applicazione lart 1126 da me invocato perchè appartenendo il box ad altro condominio non si verifica la comproprieta sulle parti comuni dell’edificio tra i soggetti interessati.
Se non eseguo i lavori potrei soccombere in un eventuale futuro giudizio?
Oppure mi conviene restare inerte ed attendere che il proprietario del box intenti giudizio: Solo alla sua conclusione attenermi alle decisioni del giudice?
Grazie
Innanzitutto cercherei di far rifare le tabelle millesimali previa consulenza di un esperto. Il condominio non è preordinato alla proprietà ma viceversa.
Ad ogni buon conto, se i danni da infiltrazioni sono stati causati dal suo terrazzino sicuramente lei dovrà provvedere a ripararli, e la spesa va ripartita, senza alcun dubbio, secondo l’art. 1126 c.c.. Non aspetti che sia il proprietario del box a farle causa. Lei faccia la riparazione che comunque le spetta e chieda, prima bonariamente, per iscritto possibilmente con racc.ta A.R. e poi giudizialmente, il contributo economico spettante al proprietario del box. Mi faccia sapere!
Gentilissima avocatessa,
prima di esporle il prosieguo della vicenda vorrei ringraziarla per l’attenzione riservatami e soprattutto esprimerle il mio stupore
per aver bene inquadrato, nonostante le scarne informazioni fornite,
il caso che ho esposto.
Ciò premesso le comunico che il proprietario del box mi ha fatto pervenire una lettera del suo legale nella quale si
afferma che nel box si sono verificate cadute di calcinacci e manifestate
diffuse macchie di umidità sollecitandomi ad eseguire i necessari lavori
sopprotandone interamente le spese
Io ho risposto che li avrei iniziati solo se si aderiva alla mia richiesta
di ripartili secondo il disposto dell’art.1126 c.c.
Per tutta risposta mi hanno citato in giudizio facendomi pervenire la relazione di un tecnico, che senza aver mai ispezionato il terrazzo,
testualmente recita” le infiltrazioni sono dovute a carente impermeabilizzazione della pavimentazione e degli strati ad essa sottostanti.
Sono stato costretto a rivolgermi ad un legale della mia città facendogli notare che la comunicazione delle infiltrazioni mi è stata fatto pervenire dopo che i danni si erano manifestati e che la perizia era inattendibile.
Concludo riferendole che disattenderò il suo consiglio di eseguire i lavori, se risulterò soccombente nel giudizio vi provvederò con la soddisfazione di aver lasciato il proprietario del box nel disagio per tutto il tempo della sua durata.
A presto risentirla
Alfonso
E’ evidente che il mio consiglio di effettuare gli eventuali lavori presupponeva un pacifico dialogo tra le parti. Se così non è, causa sia! In bocca al lupo!
Gentile avvocato la ringrazio e così come mi ha chiesto le riporto qui di seguito i miei quesiti. Scusi ancora l’insistenza e la lunghezza del post. Spero possa aiutarmi e la ringrazio comunque.
agosto 23, 2011 a 10:07 pm |
Buonasera avvocato, ho letto il suo blog e la ringrazio fin d’ora per il tempo che potrà dedicarmi e per l’opera meritoria nel tenere appunto questo prezioso blog.
L’anno scorso ho acquistato un appartamento di circa 70 mq con relativo terrazzo soprastante. Preciso che il terrazzo mi è stato venduto come da rogito quale lastrico solare quindi appartamento + lastrico solare, quest’ultimo accatastato dai proprietari proprio in occasione della vendita a me ad uso esclusivo, ovviamente. Per fare ciò hanno ripartito l’intero lastrico solare in due parti quella esattamente corrispondente al mio appartamento sottostante e quella relativa all’appartemento vicino al mio, unici due sul pianerottolo del quarto piano. Nel palazzo esiste un condomino con altri appartamenti ai piani inferiori, garages e 2 attività commerciali. Ai terrazzi si accede con scala e torrino per noi due proprietari ma anche per gli altri condomini ai quali è stata riservata una piccola area attigua al torrino. Le domande sono diverse 1) alcune aste con antenne tv sono nel mio terrazzo-lastrico solare da tanti anni e i fili corrono lungo l’intero perimetro a bassa altezza e non mi permettono di usufruire del terrazzo, inoltre la presenza delle aste mi impedisce di installare una tenda o altro. Come ci si comporta in questi casi? posso chiedere al condominio non dico la rimozione ma almeno lo spostamento delle aste con antenne sul torrino che è condominiale? Eventuali spese di spostamento sono a mio carico? 2) Confesso con lealtà che quando ho acquistato l’appartamento ho pensato subito a realizzare sul lastrico-terrazzo direttamente “sulla mia testa” una piccola volumetria, un paio di piccole stanze, meno della metà dell’intera superficie del lastrico terrazzo ovvero intorno ai 20 mq. Ovviamente so che occorrerebbe licenza edilizia e quant’altro, credo tutto impossibile, sono nel centro di Napoli, però ho pavimentato tutto il mio lastrico-terrazzo (non c’erano infiltrazioni ma ho comunque rifatto tutta la guaina impermeabilizzante e poi messo il pavimento) ed ora nel mio terrazzo che è rettangolare ho due lati alti (uno corrisponde alla parete del torrino e l’altro alla parete di separazione da un’altro terrazzo di un altro palazzo) e due lati bassi con ringhiera in ferro, volevo chiedere se posso realizzare una scala interna che dal mio appartamento mi porta direttamente sul mio terrazzo-lastrico senza dover usare le scale condominiali e cosa occorre dichiarare e se avvertire il condominio anche di questa scala interna e poi soprattutto se non proprio una volumetria vera e propria volevo chiedere se posso realizzare una veranda o quant’altro che mi permetta di usufruire di una parte del terrazzo-lastrico al coperto, chiusa. Dovrò chiedere cosa e a quali uffici? Avvertire il condominio? Dare soldi al condominio per un aumento volumetria e/o millesimali? Chiedo scusa, so di aver fatto tante, troppe domande e di essermi dilungato, spero potrà rispondermi e la ringrazio comunque anche se non potrà!
Enzo Attanasio
Allora, cercherò di essere breve, succinta e compendiosa!
Tutto ciò che presuppone una modifica dello stato dei luoghi va progettato e sottoposto all’approvazione del Comune di Napoli presso i competenti uffici del Servizio edilizia privata, ma per quanto riguarda le questioni tecniche e relativa normativa, le potrà essere più preciso un professionista del settore (geometra, ingegnere, architetto…)all’esito di un sopralluogo. Per quanto riguarda le antenne lei può chiedere sicuramente di spostarle nella parte condominiale o comunque in modo che non ledano il duo diritto di proprietà. Le spese andrebbero ripartite tra i titolari delle antenne ma, siccome ritengo che non sia una spesa folle, lei potrebbe essere gentile e accollarsele! Per la questione delle volumetrie e dell’aumento di millesimi dipende sempre da ciò che lei può e/o vuole realizzare visto che, se si parla di volumi “tecnici”, questi non dovrebbero rientrare nella quantificazione della sua proprietà.
La saluto e la ringrazio per aver letto il mio blog. Avv. Paola Guadagni
Buongiorno Avvocato, premettendo i ringraziamenti al lavoro informativo che svolge con questo accurato blog sono ad esporle il mio quesito con la speranza di avere una risposta:
Purtroppo anche io devo riallacciarmi alla dibattuta e controversa questione dei terrazzi e lastrici solari. Abito al secondo piano di una palazzina composta da tre piani, ci vediamo costretti come condominio a rifare tutte le terrazze poste all’ultimo piano che a causa di una costuzione decisamente sommaria causano numerose infiltrazioni d’acqua . Ora la tipologia dei terrazzi secondo il ns amministratore architetto rientra in quella dei lastrici solari e terrazzi. Lastrici solari in quanto alcune porzioni di questi terrazzi ricadono direttamente su appartamenti sottostanti, ma preciso in una percentuale decisamente ridotta, il resto sono terrazzi a mio avviso “aggettanti” in quanto ricadono solo su altri terrazzi, altri invece ricadono sul suolo condominiale.
l’amministratore vorrebbe applicare la ripartizione di 1/3 – 2/3 mentre per quelli che ricadono sul suolo condominiale tabella 5 quindi ripartite per tutti i condomini.
nella speranza di aver fornito una chiara spiegazione della ns controversa questione, aspetto fiducioso una sua gentile risposta
grazie
Marco Coppari Perugia
Premetto che pur non avendo capito bene la descrizione del fabbricato, provo a risponderle. Come ben sapete la base del lavoro dell’avvocato è il “fatto” , se non si conosce il fatto non si può applicare la norma. In ogni caso.
Le spese per la riparazione dei terrazzi che hanno funzione di lastrici solari vanno ripartite in base al criterio dell’art. 1126 c.c. (il mitico 1/3 al proprietario e/o proprietari esclusivi, e 2/3 ai proprietari sottostanti ai lastrici).
Quindi nel caso che lei mi riferisce la spesa per il rifacimento dei lastrici che coprono gli appartamenti sottostanti dovrebbe essere ripartita per 1/3 ai proprietari esclusivi e 2/3 proporzionalmente alla superficie degli appartamenti ricoperta dai lastrici.
Quelli che lei definisce terrazzi aggettanti, dovrebbero seguire la regola dei balconi, la cui spesa per il rifacimento è divisa al 50% tra il proprietario di sopra e quello di sotto.
Sicuramente le spese dei lastrici non si ripartiscono in maniera indiscriminata tra tutti i condomini.
Se poi non vi sono proprietari esclusivi dei terrazzi nel senso che siete tutti comproprietari, allora sicuramente il suo amministratore avrà preferito adottare un criterio di ripartizione più semplice.
Grazie per aver letto il mio blog.
Avv. Paola Guadagni
buonasera,
gentile avvocato la ringrazio sin da ora per la sua attenzione, vorrei chiederle alcune cose.
nel 2011 ho acquistato un appartamento sito all’ultimo piano di un fabbricato , la precedente proprietaria aveva l’uso esclusivo di una parte del lastrico solare, nel rogito la venditrice mi alienava l’immobile come ad esso pervenuto, nel titolo di provenienza era stato stabilito l’uso esclusivo e personale di una parte del lastrico solare. la domanda è:
Al momento della vendita ho anche io diritto a questo uso?
Certamente se, come lei mi riferisce, la sua dante causa le ha trasferito il bene “come ad esso pervenuto” e quindi con l’uso esclusivo e personale di una parte del lastrico solare.
Grazie per aver letto il mio blog.
Buongiorno Avvocato, ho letto tutte le sue risposte su le terrazze che coprano box e parti condominiali, quindi fanno da tetto.
Nel mio caso sono proprietario di una terrazza di 90 mq. che copre due box privati sottostanti e il resto parti condominiali.
Le mattonelle (cotto) che coprano la terrazza e quindi le parti sottostanti, nel tempo e anche per una scarsa qualità del prodotto si sono sgretolate in una prate di circa 60mq. e quindi impraticabile (ma non ci sono infiltrazioni sottostanti).
Tutti i preventivi fatti propongono la rimozione del cotto ma anche il ripristino della guaina per prevenire e certificare le garanzie del lavoro.
Il condominio mi imputa il completo rifacimento a mio carico perché non ci sono infiltrazioni d’acqua.
In questo caso si applica sempre l’art.1126 c.c.?
Grazie per il suo tempo dedicatomi.
lorenzo
E evidente che motivi di opportunità spingono a rifare anche l’impermeabilizzazione ed è altrettanto evidente che gli altri condomini devono contribuire alla spesa. Cerchi di trovare un via di intesa purtroppo contro l’ignoranza è difficile combattere. Grazie per aver letto il mio blog.
Buonasera, la ringrazio per la risposta velocissima.
Nel caso che non ci si accordi e debba rifarla a mie spese sarei sempre obbligato a chiedere il permesso (consenso) al condominio? E potrei rifarmi il rivestimento come voglio, chiaramente senza sconvolgere strutturalmente il terrazzo?
Grazie ancora
Gentilissima Avv. Guadagni
sono proprietario di un magazzino ad uso artigianale ad unico livello, per capirci un parallelepipedo avente una superficie di 2.700mq, ereditato da mio padre insieme ad altri due fratelli nell’85, il magazzino è stato separato con tramezzature interne da ognuno dei proprietari circa 900 mq a testa, frazionato ed accatastato in tre parti quindi con tre numeri catastali ben distinti, non esistono nè corti e nè parti in comune, gli accessi sono separati con tre cancelli che danno sulla strada direttamente, anche sul terrazzo in piano ognuno si è fatto sempre la manutenzione per proprio conto, circa sei mesi fà dopo aver ottenuto tutte le autorizzazioni da parte del Comune ho iniziato a montare dei pannelli fotovoltaici per una potenza di 100 kw sulla mia parte di copertura limitandomi alla stessa superficie di divisione che ricade con la linea di tramezzatura sottostante, dopo che è partito l’impianto uno dei fratelli mi ha diffidato a smontare l’impianto poichè secondo lui anche se il magazzino e prò diviso il terrazzo è comunque lastrico solare comune ad uso di tutti.
grazie per il tempo che vorrà dedicarmi
Maurizio
Non ho capito se la divisione risulta da un atto pubblico oppure vi siete limitati solo alla regolarizazzione amministrativa presso il catasto. Se risultasse dall’atto pubblico naturalmenmte il fratello non avrebbe nessuna voce in capitolo. In effetti neanche in questa situazione può lamentarsi perchè non riceve nessun danno dall’impianto da lei montato. (almeno credo) Difatti se la proprietà fosse ancora indivisa il comproprietario può procedere con migliorie purchè non danneggino gli altri comproprietari e non impediscano il pari uso della cosa comune. Poichè suo fratello comunque non aveva accesso alla sua parte di lastrico, non può vantare alcuna pretesa.
Grazie per aver letto il mio blog.
salve,
sono l’amministratore “interno” di uno stabile di 20 unità.
Ho un piccolo problema da esporLe.
Ptremesso che l’Art. 2 del Regolamento Condominiale dello stabile cita che “ogni condomino deve provvedere alla manutenzione ed al decoro dei propri balconi di proprietà ed in particolare deve provvedere alla manutenzione dei frontalini in cemento degli stessi” , desidererei sapere se il condomino al piano terra dello stesso stabile, proprietario di un terrazzo etichettabile in parte ( per il 90% della sua superficie) quale lastrico solare che fa da copertura a n° 3 garages sottostanti, e per una sua porzione, sospesa / a sbalzo , quale terrazzo a sbalzo, se il frontalino a delimitazione appunto della porzione a sbalzo possa essere considerato di “pertinenza condominiale” per quanto concerne la spesa di sistemazione esterna ( aggettante sul piazzale condominiale ) .
Il frontalino per legge è condominiale perchè fa parte del decoro architettonico del fabbricato ma se il vostro regolamento di condominio prevede diversamente sarà a carico dei singoli proprietari e quindi anche del condomino di cui mi parla. Personalmente credo che la riparazione del frontalino del terrazzo che ha funzione di lastrico dovrebbe essere a carico di tutti i condomini. La risposta è subordinata a quanto c’è effettivamente scritto sul regolamento condominiale quando ci sono delle carte è buona norma leggerle prima di dare una risposta. quindi la prenda con il beneficio dell’inventario.
Grazie per aver letto il mio blog.
Nel 1991 ho acquistato un appartamento al quarto piano di un edificio di quattro piani, il cui lastrico è proprietà esclusiva. A tal fine faccio notare che nel rogito tale lastrico è citato con questa espressione: “terrazza, confinante con detta via, con vano scala e con proprietà aliena da altro lato”, riferendosi alla via ove è ubicato l’appartamento. Dovendo eseguire dei lavori di ristrutturazione edilizia sulla copertura di tale lastrico che non risulta censito, le chiedo se, alla luce della normativa in vigore, è possibile usufruire delle agevolazioni fiscali, considerato che la terrazza dovrebbe essere comunque pertinenza dell’abitazione, oppure se se ne rende necessario l’accatastamento prima di ogni cosa. Grazie per l’attenzione che vorrà dedicarmi.
Sicuramente sì. Grazie per aver letto il mio blog
Dunque posso usufruire delle agevolazioni fiscali considerando la terrazza pertinenza dell’abitazione, con ciò evitandone l’accatastamento? Grazie.
Buonasera Avv.Guadagni,
mi permetto di inserimi nell’interessante discussione perchè ho un problema da risolvere riguardante il lastricato solare.
Siamo un condominio di 7 unità abitative, un appartamento situato al primo piano, ha un terrazzo ad uso esclusivo, sotto c’è il mio appartamento e quello di un altro condomino.
C’è stata un’infiltrazione all’inizio del 2011 ed a oggi dopo 2 tentativi non andati a buon fine, mi ritrovo dalle 2 macchie d’acqua iniziali ad avere il muro rovianto e con diverse fioriture di muffa, e scrostamenti vari, ho dovuto rompere il cartongesso per ispezionare il danno ed ho un bel buco da 1 anno e mezzo nell’ingresso dell’appartamento che avevo completamente ristrutturato 2 anni prima.
Quello che gentilmente le chiedo visto che il disagio riguarda solo me ed il proprietario della terrazza:
– Come va suddivisa la ripartizione della riparazione?
– La spesa per il ripristino del mio appartamento come va suddivisa?
Ringraziandola in anticipo del tempo che mi concederà, le porgo i miei più cordiali e stimati saluti.
Alessandro Cormio
I danni al suo appartamento vanno risarciti e la spesa va ripartita tra i proprietari del lastrico per millesimi. La riparazione del lastrico segue la regola dell’art. 1126 c.c. (1/3 e 2/3). Proverei a chiedere i danni anche alla ditta che ha eseguito i lavori che probabilmente non sono stati eseguiti a regola d’arte. In questo ultimo caso la ditta ripara e risarcisce.
Grazie per aver letto il mio blog.
Grazie molte Avv. Guadagni,
abbia pazienza, ma volevo cercare di capire le cose in maniera più semplice.
Come le ho accennato, il terrazzo che è ad uso esculsivo del Sig. A, fà da tetto, a me che sono sottostante Sig.B, dal quale è nata l’infiltrazione con i danni.
– Ipotizzando una spesa per il ripristino del terrazzo di 3.000€ come và suddivisa tra il Sig.A e Sig.B?
– La riparazione dell’appartamento del Sig.B che è sottostante al terrazzo del Sig:A ipotizzando una spesa per il ripristino di 1.000€, come va ripartita?
Le chiedo scusa se la disturbo ancora, ma almeno avrò le idee più chiare.
Cordialmente
Alessandro Cormio
nei casi in cui il terrazzo/lastrico abbia un solo proprietario sottostante la spesa si divide al 50%.
Buongiorno Avvocato,
l’inquilino sotto il mio appartamento sta ampilando il proprio stabile, realizzando un nuovo locale che sarà munito di tetto piatto (lastrico solare).
Tale lastrico solare andrà a prolungare la mia attuale terrazza. Come accordi tra me e l’inquilino sottostante, vi è l’impegno da parte mia a pagare le spese di reaizzazione del lastrico solare e condizione che ne acquisisca l’uso eslusivo.
Da un punto di vista normativo, come posso garantirmi un uso esclusivo del lastrico solare?
Grazie della risposta.
Con un atto pubblico di acquisto. Si rivolga ad un notaio.
Grazie per aver letto il mio blog.
gentilissima avv. ssa Guadagni.
Approfitto del suo blog per un suo parere, alquanto controverso il nostro problema
Si tratta di uno scalone esterno alle fondamenta del condominio che si appoggia al pianerottolo o terrazzino o balcone aggettante per permettere a due proprietari di accedere ai loro appartamenti . detto scalone poiche’ e’ di grandi dimensioni 15 metri x 6 di larghezza non ha impedito al costruttore di utilizzare il sottoscala ricavandone un vano assegnato all’ appartamento sottostante i due di cui sopra . ( piani terra e piani rialzato praticamente la struttura della casa , condominio orizzontale ) Per i due utilizzatori superiori funge da scala , essendo allo scopo la soletta inclinata di circa 30 gradi fornita di scalini in pietra e relativi parapetti di protezione .Date le dimensioni trova anche allocazione per tutta la sua lunghezza 15 metri , e per un metro di larghezza una fioriera in uso esclusivo come il calpestio dello scalone ai due proprietari dei due ed unici appartamenti serviti da tale scala .
Sotto il piano terra , ovvero sotto il sottoscala per una piccola parte della proiezione dello scalone trova alloggio il locale caldaia comune a tutto l’ edificio composto da 11 appartamenti .Infiltrazioni dovute a vetustita’e sopratutto mancata manutenzione ordinaria e mirata dai due usufruttuari dello scalone , danneggiano il vano sottoscala , e la causa e’ abbastanza individuabile dallo slittamento del parapetto in muratura che funge da protezione dello scalone , ma sopratutto la fioriera ed i sui drenaggi hanno gia’ rovinato la parte esterna dello scalone .il contenzioso sta nel fatto che l’ amministratore intende paragonarlo ad un lastricato solare , provvedendo alla ripartizione delle spese 1/3 …. 1/3 ed 1/3 al locale cadaia che si trova sottoterra e non e’ accessibile da nessuna parte delle opere su indicate .il problema sta che utilizzando come si evince l art. 1126 e paragonandolo ad un lastricato solare e slegandolo dalla funzione di scala , come e’ evidente negli intenti del costruttore e le rispettive destinazioni , allegerisce notevolmente le responsabilita’ dei due proprietari del piano rialzato non considerandolo come scala , quindi non interessati dai volumi asserviti o superfici , ma penalizzando fortemente il proprietario del sottoscala che non ha giurisdizione su quanto sopra .avrei tanto bisogno di un suo parere!!!!
saluti
Se devo essere sincera non ho capito granchè della sua storia. Provo a rispondere. Lo scalone è all’aperto? se lo scalone è all’aperto si può considerare una soecie di lastrico solare se le scale fungono da copertura ai vani sottostanti e se sono utilizzate solo da due condomini le spese saranno ripartite tra loro. Se lo scalone è interno allora le scale sono condominiali e le spese per la riparazione vanno ripartite secondo i millesimi di proprietà o secondo una tabella scale se esiste.
Grazie per aver letto il mio blog.
grazie per avermi risposto . preciso : lo scalone e’ all’ aperto .
Svolge duplice funzione , copertura del vano sottostante lo scalone , nato in conseguenza all’ esigenza della costruzione dello scalone che definisco predeterminante , ovvero la funzione di scala , unica via per accedere ai due appartamenti serviti da tale scala in modo esclusivo .
io penso che il lastricato sia da riferirsi solo alla soletta ed alla sua impermeabilizzazione , mentre la scala nata sulla soletta per tutta la sua superfice identica e totale alla soletta , assolvendo ad un altra funzione , e causa delle manutenzioni da farsi , meriti una separata valutazione .
attendo con ansia un suo parere da esperta , come si evince dalle sue considerazioni sul blog
Buonasera il caso che le vorrei sottoporre è più complesso. Un terrazzo è la naturale prosecuzione di un appartamento,ed è di proprietà esclusiva e vi si accede solo da quello . Fa da copertura ad altre terrazze sottostanti. Tali terrazze, anche quelle sottostanti, sono molto profonde (3,5 m) e sono sorrette nella parte esterna da colonne. Il proprietario del terrazzo scoperto all’ultimo piano sostiene che il suo è un lastrico solare. L’amm.re del condominio e gli altri condomini sotengono invece che è una terrazza o loggia o al limite terrazza a livello. Le spese per la sua riparazione ed impermeabilizzazione come vanno ripartite ?
Quello che lei descrive è sicuramente un terrazzo o loggia a livello che funge però da lastrico solare, quindi per la ripartizione delle spese si applica la regola di un terzo al proprietario esclusivo e due terzi a quelli sottostanti. Grazie per aver letto il mio blog.
salve,
sono proprietario di un appartamento con terrazzo che ricopre un box di pertinenza di un altro appartamento( e altro proprietario).
Nel box ci sono infiltrazioni di acqua forse legate al mio terrazzo stiamo per far fare i lavori di ricopertura, come vanno ripartite le spese?
la quota 1/3 a me e 2/3 al proprietario del box vale o è invece il 50/50 che va rispettato? e i materiali (tipo le piastrelle) a chi competono?
Grazie per la sua disponibilità.Saluti
In questi casi si applica la norma del 50% trattandosi di soli due proprietari per evitare che il non proprietario paghi più dell’effettivo. Se il terrazzo nasce con le piastrelle anche quelle vanno ripartite. Se sono state aggiunte e/o se lei ha una esigenza di piastrelle di particolare pregio se le accollerà lei. Grazie per aver letto il mio blog.
Gent.ma Avv. Guadagni,
La ringrazio per la sua puntuale risposta e ne fornisco i particolari necessari per chiarire meglio il contesto della situazione.
Abito in un stabile dove io sono proprietario del 1 piano e mio fratello del 2 piano, abbiamo fatto l’atto di divisione, ognuno il suo appartamento e il suo garage,più il geometra ha fatto il frazionamento della terrazza, a momento di fare il prospetto,io ero a lavoro e mio fratello ha diviso la terrazza secondo il frazionamento con tramezzature, io ho l’entrata nella mia parte, lui ha l’entrata nella sua parte,solo che è stato accatastato tutto tranne il terrazzo, è da 6 anni che voglio sistemare e regolarizzare definitivamente la terrazza già suddivisa con tramezzatura, facendo il frazionamento l’atto di divisione, e regolarizzare l’accatastamento come previsto dalla legge.
premetto che eventualmente riesco a ottenere quanto detto sopra, vorrei realizzare una copertura, sulla mia parte, cosa posso fare al suo all’ennesimo suo rifiuto, visto che sono solo capricci, dal punto di vista legale lo può fare,l’ho posso costringere a fare il frazionamento e l’atto di divisione, ho dimenticato a dirle che ho dato mandato ad un architetto a preparare tutta la documentazione per fare il frazionamento dicendogli che le spese del lavoro li pagavo io, pur di definire tutto, ma lui si rifiuta ancora,
come mi devo comportare.
la ringrazio anticipatamente.
Deve citare in giudizio suo fratello. Il Tribunale interverrà laddove suo fratello è manchevole. Grazie per aver letto il mio bolg.
Buonasera Avv.Guadagni,
Approfitto del suo blog per un suo parere per un problema riguardante il lastricato solare.
Dando per scontato che concorrono alle spese tutti quelli che stanno sotto il lastrico solare, per chi possiede un posto auto fuori dalla verticale del lastrico solare, in altre parole nell’intercapedine è soggetto alle spese del rifacimento terrazzo?
Assolutamente no!
Anche se questi hanno l’accesso al garage che si trova sotto la verticale del terrazzo?
In altre parole, sono due palazzine adiacenti con il garage in comune e non tutti i posti auto sono sotto la verticale.
Grazie per la sua disponibilità
Buona sera, io ho un quesito, ho acquistato una casa indipendente che ha la copertura ( cioè il tetto) che è un terrazzo di propietà esclusiva di una casa che si trova costruita sul retro di casa mia, casa mia ha infiltrazioni dovute a questa terrazza non esiste un condominio, questa è una controversia tra me e il propietario del terrazzo, chi paga l’impermealizzazione e la pavimentazione voluta dal propietario del terrazzo?
Cara signora, paga il proprietario della terrazza e chi ci sta sotto, e mi sembra di aver capito che ci sia solo casa sua. Il proprietario della terrazza paga anche i danni se non vuole riparare. Di solito in questi casi, ossia quando ci si trova in presenza di due soli proprietari le spese si dividono al 50% e la pavimentazione se la sceglie e se la paga il proprietario. Si auspicano rapporti di buon vicinato!! Grazie per aver letto il mio bolg
Buongiorno avvocato,
6 anni fa ho acquistato il mio appartamento sito al 2° ed ultimo piano di una palazzina,composta da 4 appartamenti.Al momento dell’acquisto,l’agenzia mi disse che la porzione di terrazzo(che in realtà è semplicemente un lastrico solare,quindi privo di ringhiera e pavimentazione e sede delle riserve d’acqua del palazzo) sovrastante la mia proprietà era inclusa.
Un giorno per caso parlando con il figlio dell’ex proprietario esce fuori che ha trovato un documento che attesta la sua proprietà del medesimo “terrazzo”,
che a quanto pare ha un atto a parte.
Effettivamente dopo anni rileggendo l’atto,mi accorgo della dicitura che dice “il terrazzo è proprietà di terzi”.
A questo punto come mi devo comportare?
Questo presunto proprietario non abita neanche lì,quindi può possedere un terrazzo senza avere l’appartamento?
E se ci sono dei lavori che riguardano la facciata,la pavimentazione del cortile,comune a tutti i condomini o il corpo scala che ancora è da rifinire,deve contribuire anche lui?
Grazie in anticipo.
Il signore in quanto proprietario del terrazzo dovrebbe avere dei millesimi e partecipare alle spese condominiali, perchè comunque è un proprietario. Deve poi provvedere alla manutenzione ordinaria del lastrico onde impedire che si verifichino delle infiltrazioni e conseguenti danni. Se si dovesse rifare l’impermeabilizzazione lui in quanto proprietario provvederà al pagamento di un terzo delle spese i restanti due terzi sono a carico dei proprietari sottostanti. Se il suo dante causa le ha però nel prezzo di vendita considerato anche il terrazzo potrebbe farsi restituire una parte del prezzo. Grazie per aver letto il mio bolg.
Gent.mo Avv. Guadagni
Il terrazzo a livello del mio appartamento (2 per 9,50 metri) copre in parte l’appartamento sottostante e un piccolo balcone. La parte anteriore della terrazza, oltre la ringhiera che ne delimita la proprietà, termina con un piccolo cornicione profondo trenta centimetri. La terrazza quindi svolge anche la funzione di sostegno del cornicione. Due travetti del solaio in corrispondenza dell’intradosso, (celetto del piccolo balcone sottostante chiuso su due lati) presentano un rigonfiamento lineare (trattasi di ossidazione dei ferri con relativa espulsione del copri ferro). La palazzina è stata costruita nel 1968 e dista 1500 m dal mare. A chi compete il costo della riparazione? Il piccolo balcone chiuso su due lati è considerato balcone incassato?
Grazie distinti saluti Luigi Ricò
Anche se devo confessarle che non ho capito bene la descrizione dello stato dei luoghi, le preciso che il cornicione è sicuramente di competenza condominiale.Visto che però lei parla di travetti del solaio ossidati, la spesa di riparazione del solaio va ripartita al 50% tra il proprietario di sopra e quello di sotto. Il balcone di solito sporge se è incassato di parla di terrazzo se scoperto, loggia o bowwindow se, come spiega lei, è incassato. grazie per aver letto il mio blog
Grazie mille per i suoi preziosi consigli,escludendo la solidarietà posso stare tranquillo in ogni caso.Grazie ancora
gentile avvocato
Ho letto attentamente il suo blog, ma non ho trovato un caso simile al mio: in breve, sono proprietario di un appartamento al piano rialzato, con terrazzo a livello di mio uso esclusivo ma di proprietà di tutti i condomini. Molti anni fa non ci accordammo sul prezzo di vendita, e l’assemblea condominiale mi accordò l’uso esclusivo ma “precario” (c’è scritto proprio così sul verbale) del terrazzo, in cambio di un affitto solo simbolico, penso per evitare l’usucapione. Ora, dopo tanti anni, i condomini vorrebbero aumentarmi l’affitto o costringermi a comprarlo a prezzo di mercato, altrimenti minacciano di togliermi una parte del terrazzo, per usufruirne loro. Premetto che il terrazzo è la copertura del garage, e vi si può accedere solo dal mio appartamento, a meno di costosi e improbabili lavori. Come se ne esce? Grazie di una risposta e cordiali saluti.
I condomini non possono certo obbligarla ad acquistare il terrazzo nè ad eseguire lavori che la privano dell’uso da loro concesso. Il verbale di assemblea ha un valore relativo, il diritto di uso è stato concesso per un periodo o senza definizione di tempo? Io direi di lasciar perdere ed aspettare che i condomini si rendano conto di farle una proposta ragionevole ed addivengano a miti consigli. Nel frattempo lei continua ad usufruire del terrazzo. grazie per aver letto il mio blog.
Buonasera Avv.Guadagni
alcuni anni fa ho ereditato da mio zio un appartamento,non rifinito, al secondo piano di una palazzina(piano terra adibiti a garage di mia proprietà con lascito testamentario)
Al primo piano abita mia zia,e al piano sopra al mio vi è un terrazzo con piccolo appartamento al centro(anche esso non finito), di proprietà di mio cugino(anch’esso avuto in eredità dallo zio)
Da nessuna parte è specificato se il terrazzo sia di uso comune o di uso esclusivo di mio cugino e abbiamo pensato che fossse di sua esclusiva pertinenza in quanto il suo appartamento non avrebbe privacy se anche altri frequentassero detto terrazzo
L’incuria e l’abbandono di manutenzione,hanno provocato nel mio appartamento infiltrazioni di acqua e ci sono da fare lavori che in una stanza porteranno all’abbattimento e rifacimento del solaio
Preciso che io sono entrato in possesso dell’appartamento solo poche settimane fa per problemi dovuti a divisioni ereditarie e che mia zia è nel pieno possesso dell’appartamento dove abita da sempre,con utilizzo fino a poco tempo fa anche del mio e che mio cugino è entrato in possesso dell’appartamento a lui spettante da alcuni anni.
Da sopralluoghi effettuati sul terrazzo si notano mattonelle divelte che hanno provocato le suddette infiltasioni,il tutto dovuto alla non volontà di mio cugino di fare qualunque lavoro negli anni trascorsi.
Posso rivalermi su mia zia e mio cugino per incuria?
O in ogni caso si applica l’art,1126 del c.civ.
Reingraziandola per la risposta,la saluto
Gerardo
Se il terrazzo di cui parla funge da lastrico solare le spese vanno ripartite secondo l’art. 1126 c.c.. Circa la titolarità del terrazzo in mancanza di atto scritto si presume la comunione dei proprietari della palazzina. Però da come mi descrivi sembrerebbe di proprietà esclusiva del cugino proprietario dell’appartamento all’ultimo piano.Una volta definita la titolarità le spese di ordinaria manutenzione spettano al proprietario esclusivo (es.mattonelle divelte), quelle di straordinaria manutenzione (es.impermeabilizzazione) spettano nella misura di 1/3 al proprietario e 2/3 ai condomini sottostanti. Gazie per aver letto il mio blog!
Gent.ma Avv. Paola Guadagni. Il mio caso è questo. Nel condominio dove abito siamo 9 condomini. L’edificio è composto da un piano ammezzato, un primo piano, un secondo piano e una mansarda. Ebbene, la mansarda che si trova al terzo piano, il proprietario ha il box e il terrazzo di proprietà esclusiva. Su questo terrazzo l’unica cosa in comune è l’antenna televisiva, mentre lui ha installato un cazebo ed enormi vasi, ove sono inserite piante abbastanza grandi, lungo la ringhiera. Spesso fa varie feste di compleanno, onomastico o anniversari invitando i propri parenti. anche d’inverno quando il tempo lo permette fa giocare il proprio figlio che se ne va in giro forse sui pattini, su un’automobile o un motociclo. Infatti, si sente un frastuono inesorabile andirivieni di ruote. A ciò vorrei sapere, considerando che a suo tempo abbiamo diviso il costo dei lavori per tutti i condomini con 1/3 e 2/3 rispettivamente con il proprietrio del terrazzo e rimanenti condomini, se spetta a lui riparare eventuali danni di infiltrazione d’acqua o altro, considerando che è solo lui che ne fa uso anche se il terrazzo è preposto alla copertura degli altri edifici. Grazie mille. Si resta in attesa. Cordiali Saluti e nell’occasione buone feste. Dante Marsico.
Il terrazzo funge da copertura del fabbricato e quindi la spesa per la manutenzione del lastrico va ripartita nella misura di un terzo al proprietario esclusivo e due terzi ai condomini sottostanti. E’ evidente che il proprietario esclusivo deve curare la manutenzione ordinaria e se provoca dei danni deve ripararli. In questo caso la spesa non deve essere ripartita.Se invece si tratta di manutenzione straordinaria allora vige il principio dell’art. 1126 c.c.. Grazie per aver letto il mio blog!
CON RIFERIMENTO AL C.C. 1126 , IN CASO DI GUASTI PER INFILTRAZIONI DA PIOGGIA.
QUANTI E QUALI SONO I MATERIALI IMPUTABILI ALLA SUDDIVISIONE DI 1/3—-2/3 ?? GRAZIE.
CARLO RODINO.
Anche se lei non mi riferisce se si tratta di un semplice lastrico solare o di un terrazzo calpestabile e se tale copertura sia in uso esclusivo o condominiale,bisogna innanzitutto verificare se i danni si siano verificati per mancanza di manutenzione o per causa attribuibile a terzi (es: il proprietsrio esclusivo).
In ogni caso le spese relative alla impermeabilizzazione ed al ripristino dello status quo ante (compresa la pavimentazione se preesistente) seguono la disciplina dell’art. 1.126 c.c.. Non saprei a quali altri materiali lei si riferisca. Grazie per aver letto il mio blog!
Buogiorno vorrei sapere se nelle spese da ripartire nel rifacimento di un lastrico solare sono comprese le piastrelle o se quest’ultime sono a carico del proprietario esclusivo ( che ci cammina sopra ). Grazie
Bisogna accertare la situazione esistente al momento della costruzione del fabbricato quindi se il lastrico è nato piastrellato bisogna contribuire anche a quelle spese. Se poi il proprietario non ha eseguito una ordinaria manutenzione ovvero se abbia causato dei danni non imputabili alla vetustà ovvero se intenda utilizzare delle piastrelle di particolare pregio , diverse dalle originarie si può prevedere che la spesa aggiuntiva sia a suo carico. Grazie per aver letto il mio blog!
Buongiorno signora avvocato Guadagni. Abito al pian terreno di una casa composta da sei appartamenti ( siamo tutti fratelli e un appartamento di mia mamma).La casa è composta da 2 appartamenti a pian terreno ,due al primo piano e due al secondo . I due del secondo piano godono: quello lato mare di una grande terrazza,e quello dietro avrebbe un pezzo finale della terrazza. Il primo piano i due appartamenti si dividono la terrazza come il secondo piano appena elencato. Il pian terreno ,il mio lato mare è coperto dalla terrazza del primo piano, che a dire la verità a me da solo fastidio anche perchè ho l’appartamento basso. Invece il secondo appartamento non ha sopra alcuna terrazza sopra ,perchè è situato dietro. A questi terrazzi bisogna fare manutenzione sia sotto che sopra. Come viene spartita la spesa? Mi hanno detto che viene spartita in millesimi.?? E il fratello del piano terra che non ha il terrazzo che non usufruisce sopra,deve pagare anche lui o è esente? La ringrazio e arrisentirci.
Le spese per la manutenzione ed il rifacimento del lastrico solare o terrazza che fungano da copertura del fabbricato o di parte del fabbricato vanno ripartite per 1/3 a carico del proprietario esclusivo e 2/3 a carico di chi è sottoposto. Nel caso sotto il lastrico o terrazza ci sia solo un appartamento le spese vanno ripartite al 50%.Grazie erp aver letto il mio blog!
Buongiorno Avvocatessa Guadagni,Le illustro brevemente la problematica.Sono proprietario di un terrazzo a uso esclusivo che funge da portico condominiale.Da anni combatto per la corretta ripartizione delle spese ex art 1126.Ho dovuto subire l’ostruzionismo di un anziano condomino avvocato in pensione che pretendeva di far considerare all’assemblea il terrazzo come semplice balcone addebitandomi ogni spesa.Dopo innumerevoli raccomandate, si sono convinti dell’applicazione dell’articolo citato,ma per riparare un terrazzo attiguo al mio!!!Adottando il criterio da me indicato!Nel frattempo la situazione è peggiorata e sono iniziate le infiltrazioni e l’amministratore su consiglio dell’ex avvocato mi ha mandato una missiva, dicendo che la causa delle infiltrazioni era dovuta ad una mia cattiva manutenzione!!!Il terrazzo è vecchio di 40 anni e non è stato mai ristrutturato!A questo punto l’ho fatto periziare e ovviamente le cause del degrado si sono rivelate essere la vetusta’ e gli agenti atmosferici.A questo punto si sono decisi a far approvare all’asse
mblea il preventivo della ditta che abitualmente lavora col condominio,col pagamento di 1/3 da parte mia,il problema è che vogliono intestare a me il contratto di commissione dei lavori della ditta anche a me per la mia parte, e io mi sono opposto primo per la natura condominiale dell’intervento e poi perché non è mai stato fatto per riparazioni di questo tipo.In definitiva fatta salva la ripartizione di legge, a chi va intestato il contratto con la ditta che effettuerà il rifacimento del terrazzo/portico?Grazie in anticipo.
E indifferente, può essere anche intestato a lei quale proprietario esclusivo introducendo le clausole che la tutelano per il pagamento, come la esclusione dalla solidarietà, onde evitare che in caso di mancato pagamento da parte degli altri condomini l’impresa possa rivalersi su di lei.Nel contratto menzionerei comunque la volontà assembleare di dar seguito ai lavori, con alligazione della delibera. Il contratto può avere anche due committenti lei ed il condominio. Insomma bisogna capire i motivi della reticenza del condominio a firmare il contratto. Possiamo immaginarli, non vogliono obblighi e responsabilità? Non sarà possibile.!!!
Grazie per aver letto il mio blog.
Naturalmente l’appalto sarà condominiale. grazie per aver letto il mio blog!
buonasera Avv. Guadagni, ho acquistato 3 anni fa un appartamento al piano terra; sopra di me c’è un solo appartamento al primo piano identico al mio con lastrico solare sovrastante al quale può accedere solo il proprietario del primo piano, nel mio atto di compravendita non c’è nessun riferimento al lastrico solare, e da quanto mi disse il venditore chi acquistava il primo piano acquistava anche il lastrico solare. il nuovo proprietario del primo piano mi ha detto che in caso di lavori al lastrico io devo pagare i due terzi, anche se non lo uso.. Mi sembra ingiusto. può aiutarmi a fare chiarezza? grazie anticipatamente per l’attenzione. Cordiali Saluti.
Roberta
Buongiorno a lei Roberta. Purtroppo la normativa codicistica che disciplina il lastrico solare effettivamente prevede per le spese di riparazione il pagamento di un terzo per il proprietario esclusivo e due terzi per chi ricade sotto il lastrico, che comunque beneficia della copertura.
Nei casi come il suo, ossia di un solo condomino sottostante,la giurisprudenza, mutuando la disciplina del solaio, opta per una divisione al 50% delle spese.
Le spese da dividere devono intendersi soltanto quelle relative alla impermeabilizzazione. Pavimentazione, parapetti e quant’altro sono a carico del proprietario esclusivo.
Grazie per aver letto il mio blog. l
Grazie Avv. Guadagni, per la sua sollecitudine e gentilezza. Già il fatto di apprendere di poter dividere al 50 % le spese e di poterle limitare alla sola impermeabilizzazione mi aiuta tanto. Grazie ancora di tutto!Buona Giornata. Roberta
Quando sono solo due condomini le spese vanno ripartite al 50%. Grazie per aver letto il mio blog!
Gentilissimo Avvocto Paola GUADAGNI, Buon pomeriggio, volevo un chiarimento in merito alla ripartizione delle spese di manutenzione per un terrazzo di copertura di parte dello stabile in cui abito ma di uso esclusivo di un proprietario che ha effettuato lavori abusivi e senza consenso del condominio ( veranda del tutto abusiva di parte del terrazzo e ripiastrellatura di tutto il terrazzo con nuove mattonelle poste al disopra delle vecchie ) .
Questi lavori oltre ad essere stati effettuati in modo arbitrario ed abusivo non sono stati effettuati a regola d’arte poiché in conseguenza di tali operazioni, alcuni appartamenti sottostanti sono stati danneggiati in modo significativo dalle infiltrazioni di acqua piovana.
Mi sembrerebbe logico attribuire l’intera spesa al condomino indisciplinato sia per i danni che per il rifacimento del terrazzo.
Sarebbe estremamente gentile da parte sua citarmi qualche sentenza in merito alla questione.
La ringrazio anticipatamente, cordiali saluti.
Gentile avvocato Guadagni, ho cercato nel blog ma non ho visto toccato questo argomento. Sono proprietario di un terrazzo al 7° piano, il cui parapetto, largo circa 60cm e lungo oltre 20 metri, è parte della facciata, cioè non sporge, quindi di fatto è parte della copertura per i piani inferiori, tanto quanto la parte calpestabile.
La copertura del parapetto in cemento si sta crepando in più punti facendo emergere delle infiltrazioni sulla parte interna del parapetto, e temo prima o poi anche nei piani sottostanti.
Sperando di essere stato chiaro nella descrizione le chiederei a chi spetta e in che quota la sistemazione della copertura del parapetto ? E di eventuali problemi / danni creati (penso sia agli inquilini sottostanti che alli’nterno e all’esterno-facciata del parapetto)?
Grazie
La parte frontale del parapetto è condominiale in quanto prosieguo della facciata, come lei mi riferisce. Di conseguenza anche la riparazione del danno e l’eventuale risarcimento è a carico del condominio. Per tutto ciò che riguarda la manutenzione della copertura e di tutto ciò che è interno spetta invece al proprietario esclusivo.
Mi scuso per il ritardo e grazie per aver letto il mio blog!
Buongiorno avvocato, sono proprietario di un alloggio con terrazzo che copre parte dell’alloggio sotto, improvvisamente i nuovi proprietari che hanno acquistato questo alloggio lamentano infiltrazioni chiedendomi che spetta a me pagare i 2/3 in quanto il danno secondo il loro parere dipende dal bordo rialzato in calcestruzzo (parapetto).Mi chiedo se è sempre applicabile l’art. 1126 oppure se ha ragione il proprietario sottostante, e inoltre le chiedo se è possibile che possa essere un problema di costruzione e quindi non spetta a me neanche pagare 1/3 ma dovrebbero rivolgersi al costruttore. la ringrazio per il tempo che mi dedicherà.
Distinti Saluti
Mario
La copertura del parapetto spetta al proprietario esclusivo che ne fa uso. Bisogna comunque accertare quale sia la effettiva causa delle infiltrazioni per dirimere chi sia tenuto al risarcimento del danno in considerazione pure del fatto che derivi da cattiva manutenzione ovvero da un evento esterno. Per la parte superiore del parapetto non si applica l’art. 1126 c.c.che disciplina la ripartizione delle spese relative ai lastrici solari. Grazie per aver letto il mio blog!
siamo un condominio parco con cinque scale.In una scala sono stati effettuati lavori di impermeabilizzazione al torrino scale .Le spese come vanno ripartite?
Le spese vanno ripartite tra i condomini della scala coperta dal torrino. Grazie per aver letto il mio blog!
Salve. Vorrei avere anche io informazioni inerenti un terrazzo di 20mq. abito sotto i miei suoceri, i quali hanno costruito un terrazzo da 20mq sopra il piano in cui abito io. Da premettere che la casa e’ di proprieta’ di mio suocero e che ci ha “prestato” per il momento il piano terra e questo ce lo siamo ristrutturati io e mio marito. Mio marito nn ha intestato ancora nulla, perché vorremmo fare casa per conto nostro. Fatto sta che la costruzione di questo terrazzo mi ha oscurato la cucina e il salone. Il terrazzo non e’ ancora accatastato ma lo faranno appena esce la sanatoria. Cmq mio suocero vuole far pagare a noi sia l’accatastamento del terrazzo che anche l’IMu, tares e tasi. Premetto che io sotto il terrazzo non ho nulla, ho solo chiuso un quadratino 2×2 per fare un ingresso e mio suocero anche. Insomma a chi tocca pagare? Il terrazzo sporge tutto fuori, perché hanno allungato un balcone gia’ esistente. Ah, i balconi e i terrazzi chi li paga, chi ne usufruisce e se li gode o chi sta sotto e viene anche oscurato? Da premettere che sotto il terrazzo non posso neanche mettere le macchine perché nn c’entrano! Grazie
Provo a risponderle visto che la sua esposizione è un pò confusa.
innanzitutto se suo marito non è proprietario di nulla non è tenuto al pagamento di alcuna tassa, tantomeno l’accatastamento e cose varie.
Il suocero a questo punto, se non vi vuole tenere in casa a sue spese, potrebbe pretendere un fitto.
Per quanto riguarda il terrazzo bisogna vedere se ha funzione anche di lastrico solare, ossia di copertura della parte sottostante, in questo caso si applica la norma che prevede la ripartizione delle spese in un terzo al proprietario e due terzi chi ci sta sotto. Se sotto c’è solo un altro appartamento solitamente le spese si dividono al 50%. Grazie per aver letto il mio blog.
Buongiorno Avvocato Guadagni,
approfitto di nuovo della sua gentilezza e disponibilità sempre riguardo ad un lastrico solare, sovrastante l’appartamento sopra al mio (io sono al piano terra) . Gli appartamenti sono identici, e siamo solo due condomini. Lei mi spiegò che ero tenuta al 50% delle spese relative al rifacimento dell’impermeabilizzazione. Il nuovo proprietario dell’appartamento sopra al mio è venuto oggi dicendo che ci sono molti lavori da fare, e che ha già provveduto all’impermeabilizzazione qualche giorno fa, nel corso della ristrutturazione del suo appartamento. Tutto ciò senza avvertirmi. Inoltre, è venuto accompagnato dal suo agente immobiliare, che vuole farmi firmare una scrittura privata in cui si dice che se rinuncio gratuitamente alla mia parte di lastrico solare (al quale tra l’altro non posso accedere ) egli non mi farà pagare nessuna spesa presente e futura, come pure le spese per il frazionamento, che a suo dire, dovrei pagare anch’io. Ha valore questa scrittura, o egli può comunque richiedermi poi di partecipare alle spese?L’impermeabilizzazione non doveva essere decisa da entrambi? Grazie se può aiutarmi, ho paura che vogliano buggerarmi. La ringrazio ancora anticipatamente.
Cordiali saluti,
Roberta Laura Vannini
Gentile avv.
Sono proprietario di un’appartamento al piano primo sotto di me un’asilo in affitto più due/tre box , il mio terrazzo allaga completamente l’asilo .
Il proprietario dell’asilo non vuole pagare e l’affituario non sa cosa fare.
Come si potrebbe gestire una situazione del genere??(due anni che andiamo avanti cosi),nonostante svariate volte abbia insistito nel voler rifare il terrazzo e ripartire le spese secondo il codice 1126.
Distinti saluti
Intanto se il terrazzo causa i danni sicuramente lei deve provvedere ad eliminare le cause del danno onde evitare maggiori spese.
Può intervenire d’urgenza senza convocare assemblea od altro.
Può poi richiedere giudizialmente le spese da lei anticipate a coloro che usufruiscono del suo terrazzo come lastrico solare.
Il conduttore potrebbe anticipare per il proprietario e defalcare le somme versate dal canone di affitto anche in considerazione del fatto che è il maggiore interessato alla risoluzione del problema.
Proceda!! Grazie per aver letto il mio blog
1) A chi competono e in quale misura le spese di manutenzione straordinaria per terreno franoso di un giardino – sotto il quale sono sistemati gli scarichi delle grondaie condominiali – concesso dal condominio in uso perpetuo a singoli condomini?
2) A chi competono e in quale misure le spese straordinarie (legali per controversie verso terzi) inerenti i confini di un giardino concesso dal condominio in uso perpetuo a singoli condomini?
Le spese di manutenzione straordinaria spettano al proprietario, quelle ordinarie spettano all’usuario in proporzione al diritto di uso. Diciamo che anche per le spese legali se la causa verte in tema di confini e quindi la causa attiene al diritto di proprietà, non vi è dubbio che le spese legali debbano essere pagate anche dal proprietario. Poi potrebbero esserci delle clausole intervenute tra le parti al momento della costituzione del diritto reale che potrebbero disciplinare diversamente la ripartizione delle spese in virtù dell’accordo delle parti.Grazie per aver letto il mio blog!
Egr. Avvocato Guadagni,
IL TERRAZZO SI SVILUPPA COMPLETAMENTE AL DI FUORI DELL’EDIFICIO
Come può essere classificato un terrazzo di circa 50m2 al primo piano, che si sviluppa completamente all’esterno dell’edificio, tra due corpi di fabbrica e sorretto da colonne in cemento armato, sovrastante una porzione di cortile condominiale (fuori terra non vi è alcun vano o unità abitativa che dir si voglia, ma solo una porzione di cortile condominiale che pertanto forma un porticato; nel sottosuolo vi sono cantine di proprietà individuale)?
NON VI SONO INFILTRAZIONI DALLA GUAINA
Non vi sono infiltrazioni dalla guaina ma soltanto danneggiamenti conseguenti alla “tracimazione” dell’acqua piovana in quanto il pavimento del terrazzo é “a raso” rispetto ai bordi ed il terrazzo non é dotato né di canaline di raccolta né di una struttura per smaltire il “troppo pieno”. Il proprietario chiede l’applicazione dell’art, 1126 CC per il rifacimento della pavimentazione danneggiata dal gelo e, a suo dire, dalle pressioni esercitate dai due corpi di fabbrica.
In questa fattispecie quale criterio va applicato per le spese di riparazione della sola pavimentazione del terrazzo danneggiata a seguito di infiltrazioni al di sopra della guaina impermeabilizzante, infiltrazioni che non comportano alcun danno alla parte sottostante?
COME ANDREBBERO RIPARTITE LE SPESE SE CI FOSSERO INFILTRAZIONI DALLA GUAINA?
Come andrebbero ripartite le spese di riparazione di eventuali danni per infiltrazioni al di sotto della guaina impermeabilizzante?
Grazie.
Michele Baglio
Mi scusi Michele mi sembra di capire che questo terrazzo appartiene ad un proprietario esclusivo.Diciamo che se lo stesso copre parte del cortile condominiale lo possiamo assimilare alla disciplina del lastrico solare e di conseguenza all’art. 1126 c.c.. Il proprietario è tenuto quindi alla manutenzione ordinaria, il condominio deve collaborare per la manutenzione straordinaria laddove vi fossero danni determinati dall’usura del tempo, per l’appunto se si dovesse sostituire la guaina. Se i danni fossero causati invece da scarsa manutenzione è comunque tenuto il proprietario a riparare. Quindi il gelo o la pressione esercitat dai due palazzi non mi pare che siano motivi di applicazione dell’art. 1126. Grazie per aver letto il mio blog!
Grazie per la risposta.
Il mio ulteriore punto è:
– una terrazza, per essere definita “a livello”, con tutto ciò che ne consegue, deve essere “costituita da una superficie scoperta posta al sommo di alcuni vani e nel contempo sullo stesso piano di altri, dei quali forma parte integrante strutturalmente e funzionalmente…….”,
– la terrazza in parola non si trova al sommo di alcuni vani essendo totalmente aggettante
– la terrazza in parola non è incassata, neppure parzialmente, nel corpo dell’edificio, ma si sviluppa totalmente al di fuori del perimetro del fabbricato.
Secondo Lei, ho ragione di pensare che non ci troviamo di fronte ad una “terrazza a livello” e, per ciò stesso, l’art. 1126 cc è inapplicabile nella fattispecie?
Grazie ancora.
Michele
Gent.mo Avvocato,
Le proporrei il mio caso e La ringrazio per la Sua disponibilità. Posseggo una villetta a schiera , ovvero un quarto di una villa unica divisa in quattro villette tutte a piano terra , e quindi con un lastrico solare, unico per le quattro ville,che copre le quattro abitazioni uguali .
Il lastrico è quindi diviso per quattro parti uguali e noi quattro proprietari ne abbiamo l’uso e la manutenzione divisa per quattro.
E’ evidente che l’equilibrio di scolo delle acque piovane è diviso equamente sulle quattro ville ,con dei canaletti di scolo che fanno scorrere sui quattro lati , uno per ogni villa.
Nell’anno 2005 uno dei quattro proprietari ha sopraelevato sul suo quarto di sua proprietà .
E’ evidente che lo scolo delle acque è stato stravolto trovando un ostacolo nella sopraelevazione.
L’acqua piovana non trova quindi più i normali canaletti di scolo e quindi ristagna sugli altri tre lastrici solari, e in particolare sul mio.
Quando piove abbondantemente l’acqua resta per molto sulla guaina , non potendo essere smaltita naturalmente a causa dell’ostacolo costituito dalla sopraelevazione del mio vicino.
La guaina si imbeve di acqua , e con il sole e la temperatura alta si cristallizza e si spacca . L’acqua piovana si infiltra , provocando danni soprattutto al mio soffitto , ma si infiltra anche sul muro in comunione del mio vicino , che è proprietario della sopraelevazione.
Lui quindi sostiene che l’acqua penetra dalla mia guaina sgranata , io sostengo che penetra per la sua sopraelevazione.
Lei cosa ne pensa? le sarei grato se volesse darmi un Suo autorevole parere.
Giuseppe Massimo Goffredo – Bari
Sicuramente la sopraelevazione ha modificato lo stato originario del lastrico, quindi chi ha effettuato la nuova costruzione doveva preoccuparsi di ripristinare lo scolo delle acque senza creare problemi.
Ora senza perdere tempo a discutere se la colpa è dell’uno o dell’altro, poichè le infiltrazioni d’acqua sono insidiose ed è sempre difficile determinarne la causa, proporrei sicuramente di farvi consigliare da un tecnico per la risoluzione del problema. Spese a carico di chi ha sopraelevato se si conferma che è stata la nuova costruzione a modificare lo status quo ante. Grazie per aver letto il mio blog!
Gentile Avv. Guadagni, vista la Sua competenza in ambito condominiale, Le chiedo se è possibile annettere (dando al condominio un’indennita’) al mio appartamento, sito all’ultimo piano dello stabile, parte del solaio condominiale di cui anch’io ho una parte.
Tutti i condomini devo essere d’accordo? grazie per una Sua cortese risposta,
Sì gentile signora, per la vendita o l’acquisto di un bene comune è richiesta l’unanimità millesimale. Grazie per aver letto il mio blog!
Sì gentile signora, per la vendita o l’acquisto di un bene comune è richiesta l’unanimità millesimale. Grazie per aver letto il mio blog!
Buona sera Avv. Guadagni,
Vengo a porle un quesito che purtoppo e mi scuso di ciò ha bisogno di una risposta urgente in quanto sono stretto con i tempi del rogito. Stiamo acquistando un appartamento per mia figlia in una palazzina di tre piani. l’abitazione in oggetto è al secondo piano con una scala interna che porta al terzo dove c’è un bagno ed una camera e l’unico accesso ad un terrazzo che fa da lastricato per gli appartamenti sottostanti. La venditrice dice che l’oggetto è di uso esclusivo. Nel rogito stipulato da lei nel 1995 non c’è menzione di ciò neanche nella planimetria allegata all’atto. Dalla visura catastale risulta la seguente variazione: “VARIAZIONE del 22/06/1992 n. 54770.1/1992 in atti dal 12/05/2000 OMISSIONE GRAFICA DEL TERRAZZO”.
In effetti l’agenzia mi ha fornito una nuova planimetria che riporta il terrazzo con la scritta “TERRAZZO ESCLUSIVO”. Domanda: è tutto regolare? qualcuno potrebbe contestare l’esclusività visto che nel rogito non c’è scritto nulla a riguardo. La ringrazio infinitamente del tempo che potrà dedicarmi e con l’occasione le auguro un buona serata.
Se non c’è scritto nell’atto di provenienza non si può vendere ciò che non è scritto.la planimetria se non è allegata all’atto di provenienza non ha nessun valore legale.
In ogni caso immagino che l’apertura dal terzo piano verso il terrazzo sia stata fatta “abusivamente” ed in un secondo momento si sia cercato di condonare o sanare la situazione.
E’ indubbio comunque che nessun altro può accedere al terrazzo se si passa dall’appartamento. In questo senso può dirsi sicuramente esclusivo.
La terrazza di copertura sono gioie e dolori quindi non si preoccupi che gli altri proprietari non glielo contesteranno. Piuttosto si accerti che la terrazza sia calpestabile e ne faccia una questione di riduzione di prezzo nella compravendita.
Ciò che fa fede ai fini legali è l’atto di acquisto e non il catasto.
Spero di esserle stata utile per quanto mi ha riferito. Grazie per aver letto il mio blog!
Edificio di 4 piani + lastrico solare di proprieta’ esclusiva su cui il proprietario costrui’ una mansarda tutt’ora dopo 25 anni senza licenza abitativa e accatastamento come uso lavanderia .Ci sono infiltrazioni al piano sottostante oltre ai 2/3 e 1/3 al proprietario della mansarda spetta anche una quota dei 2/3 visto che e’ proprietario di un garage nel condominio ?.
Inoltre siccome il lastrico e’ nato senza mattonelle installate dal proprietario successivamente per poter affittare la mansarda, ci spetta rimetterle o limitarci alla guaina
Ultima domanda : la guaina sul tetto di questa mansarda abusiva a chi spetterebbe la spesa?
Sicuramente, se il garage sottosta al lastrico, il proprietario partecipa anche alla ripartizione dei 2/3.
Per la guaina sul tetto della mansarda partecipano tutti perchè comunque funge da copertura dell’edificio.
Grazie per aver letto il mio blog!
Buongiorno avvocato,
Siamo proprietari di una terrazza lastrico solare ad uso esclusivo di un piano terra posto a copertura di un fondo con altro civico in quanto un tempo era un officina su strada la cui proprietaria é intestataria del terrazzo confinante dato in affitto ad uno ospizio e diviso da un muretto in vetrocemento e del proseguo fondi…n.b queste due terrazze, a seguito di un atp che la signora ci ha imposto per un’ infiltrazione che ci é stata comunicata a distanza di anni (che stavamo risolvendo pacificamente, ma che consigliata dal suo amministratore patrimoniale ha indotto questo atp oneroso oltretutto), si pensava fossero poste su civici differenti perché in palazzi con facciata unica… Una volta nell ottocento era una grande villa che poi hanno diviso in civici..invece il muretto é stato costruito dalla sig. Ra e dal fratello x dividere le proprietà ereditate, ma hanno costruito il muretto più sulla mia terrazza(che la signora divenuta proprietaria ci ha venduto nel 1980)i fondi navigano nella piena incuria… Ora dall atp durato x ora un anno é uscito che il muretto é stato costruito senza impermeabilizzazione una volta era una terrazza unica con solo buccinato lo han chiamato così questo cemento mischiato con pietre quindi non vi è impermeabilizzazione sotto sto muretto le terrazze son state impermeabilizzate con risvolto su muretto, da loro lato muretto é certo che scende acqua previa vasca fatte su entrambe le terrazze…il ctu sostiene che l infiltrazione è sul muretto, ma non ha certezza.. Il quesito é trovare causa dell infiltrazione e quantificare i danni.. Ora lei ha portato in atp anche i due condominii in vece gli amministratori han responsabilità? Durante un tentativo concilativo la ricorrente ci ha chiesto di pagare al 50%il ctu può accadere che il giudice ce lo imponga? Il muretto vi é un dolo di costruzione? La ripartizione spese secondo lei? Posso fare causa dopo l atp? Grazie e scusi il disturbo
La questione è un pò complessa e soprattutto non mi è chiara la situazione di fatto, non vorrei dare risposte azzardate.
In generale posso risponderle che è sempre meglio addivenire ad un accordo perchè con le cause ci si rimette sempre, visto il nostro sistema giudiziario (1 anno per un ATP parla da solo).
Detto questo, quando ci sono situazioni vetuste ed incerte sui terrazzi, è sempre meglio rifare tutto ex novo; nel suo caso toglierei e rifarei anche il muretto divisorio per evitare che situazioni di infiltrazioni pregresse abbiano compromesso la zona sottostante al muretto. Il condominio, e per esso l’amministratore, è responsabile, anche se la terrazza è di uso esclusivo, e va comunque citato.
Grazie per aver letto il mio blog
Buongiorno Avvocato Guadagni,
La disturbo per sottoporle il mio caso.
Nel mio condominio, composto da tre palazzine formate da un piano terra e un primo piano, bisogna rifare un lastrico solare che copre anche il mio appartamento.
Questa la disposizione: lastrico solare ad uso esclusivo,un appartamento sotto, un altro appartamento sotto e sotto ancora il garage condominiale ad uso di tutti i proprietari.
Fermo restando la divisione 1/3 a carico del proprietario del lastrico solare, i rimanenti 2/3 come vanno gestiti?
La ringrazio di cuore anticipatamente per il consiglio che vorrà’ darmi.
Giovanni Gulino
I due terzi vanno ripartiti tra tutti gli immobili che sono coperti dal lastrico. Grazie per aver letto il mio blog
Gentile Avv. Paola Guadagni
vorrei sapere da dove si evince l’uso esclusivo del lastrico solare relativo ad un appartamento? Se non fosse presente nell’atto di acquisto dell’immobile, in quale altro documento dovrà trovarsi?
Grazie in anticipo
L’uso esclusivo del lastrico solare deve risultare dall’atto di compravendita dell’appartamento o comunque da altro titolo trattandosi di un diritto reale. Se non risulta da nessun documento e lo utilizzate da oltre ventanni potete usucapirlo. Ma più precisamente lei fa riferimento solo al diritto di uso ovvero al diritto di proprietà? altrimenti a domanda errata segue risposta errata. Grazie per aver letto il mio blog
Mi riferisco al solo diritto d’uso. In tal caso, quindi, non essendo presente,nel mio caso, nell’atto di compravendita, potrebbe trovarsi in qualche documento redatto in assemblea condominiale? O quale altro titolo?
Grazie per la celere risposta.
Buongiorno avvocato vorrei farle una domanda. Sono proprietario di un appartamento al primo piano che ho acquistato da mio padre con sopra un lastrico solare. Volevo chiudere e fare un tetto ma ci siamo resi conto che il lastrico non compare nell atto notarile ne in quello del proprietario dell’appartamento al piano terrà, mio padre dice che è parte della casa ma neanche sul suo atto di compravendita era citato. Come dobbiamo comportarci per un eventuale lavoro di copertura? Grazie in anticipo per la sua attenzione.
Se non risulta da un atto pubblico non si può attestare la proprietà del lastrico.
Non mi è chiaro se l’immobile è costituito solo da due appartamenti(piano terra e 1 piano) in questo caso potrete farlo in accordo tra i due dividendo le spese.
Se invece potete provare anche con testimoni l’usucapione ultraventennale del lastrico può rivolgersi al Tribunale per il trasferimento di proprietà in suo favore.
Grazie per aver letto il mio blog
L immobile è costituito da 2 piani per accedere all’ lastrico solare bisogna salire sul balcone di mia proprietà unica via. Non posso chiedere usucapione perché ho comprato da mio padre nel 2011. La costruzione della parte del terrazzo sarebbe a mio uso personale per ampliare il mio primo piano facendo una scala dall’interno, anche il proprietario dell’ultimo piano terrà è convinto che il terrazzo sia di mia proprietà anche perché i lavori effettuati per le infiltrazioni le ho sempre pagate io. Come posso fare c è un modo per far diventare di mia proprietà il lastrico solare? Grazie e complimenti per il sito.
Buongiorno sono Fabiana le ho scritto ieri per un lastrico solare, mi ha chiesto se sono solo due appartamenti. Siamo piano terrà è primo piano, per accedere al lastrico bisogna salire sul balcone di mia proprietà anche il proprietario dell’appartamento al primo piano è convinto che il terrazzo o lastrico solare sia mio anche perché i lavori effettuati per le infiltrazioni le ho sempre pagate io, poi i lavori che vorrei fare sono per ampliare la mia casa quindi costruendo una mansarda con accesso dall’interno del mio appartamento. Non posso chiedere l educazione perché ho comprato da mio padre nel 2011. C è un altro modo per avere la proprietà del lastrico? Grazie e complimenti per il sito.
vorrei sapere a chi vengono ripartite le spese sui terazzi che fanno da lastrici solari , premettendo che abito al primo piano in una casa a 2 piani , dove al secondo piano ci sono 3 altri proprietari ed il lastrico copre i loro appartamenti che stanno sopra il mio in pratica, e uno dei proprietari dell’appartamento è proprietario del 70% del lastrico solare, in questo caso lui dovrebbe pagare 1/3 sulla quota del 70%? e 2/3 gl ialtri ? anche se io non usufruisco ne del terrazzo ne sono a contatto con il lastrico essendo al primo piano? mi pareva di capire che pagano solo gl iappartamenti sui quali si poggia il lastrico no? è il fatto che abbiamo un propietario del lastrico al 70% che vantaggi comporta?
Anche lei è tenuto a partecipare pro quota alle spese di rifacimento del lastrico solare. Difatti tutti gli immobili che sono coperti dal lastrico contribuiscono per i 2/3 delle spese, 1/3 spetta al proprietario esclusivo . Se la proprietà del lastrico è divisa tra 2 proprietari (70% e 30%)ognuno contribuirà pro quota.
Grazie per aver letto il mio blog
Gentilissimo avvocato,
sono un po’ ignara di compravendite e lavori conseguenti … ma vorrei trattare per la compravendita di un appartamento posto a tetto di un caseggiato con relativo terrazzo che copre l’edificio (in pratica appartamento + terrazzo coprono l’intero edificio).
Ovviamente dovrò rifare parecchi lavori ma soprattutto dovrò smantellare, reimpermeabilizzare e piastrellare il terrazzo e vorrei chiedere autorizzazione comunale per costruire una veranda.
Oltre a chiedere il permesso comunale so di dover chiedere l’autorizzazione condominiale dopo aver fatto fare progetto da un geometra o architetto.
Volevo sapere se il condominio deve partecipare alle spese dei lavori del terrazzo e in che misura e se possono (una volta constatata la regolarità) non darmi il consenso per la veranda.
Grazie anticipatamente per la risposta
Solitamente il Comune approva i progetti fatti salvi i diritti dei terzi.
Il condominio pertanto dovrebbe dimostrare la violazione di diritti o l’insorgenza di pericoli e/o di incongruenze tecniche tali da arrecare danno all’intero immobile all’esito della costruzione della veranda.
Se ciò non sussiste il condominio non può impedire l’esecuzione delle opere.
Le segnalo però che se costruisce la veranda le spese di rifacimento della attuale terrazza cederanno a suo carico. Difatti solo se essa funge da copertura i condomini sottostanti devono pagare i 2/3 delle spese, mentre lei si farà carico del restante 1/3 quale proprietario esclusivo. In caso contrario non si verte più in tema di lastrico solare che funge da copertura del fabbricato.
Grazie per aver letto il mio blog.
abito al primo piano in un edificio composto da 2 piani, al secondo piano ci sono 3 appartamenti coperti da lastrico solare, ogni anno purtroppo si verificano in questi 3 appartamenti problemi di (intonaco che cade, solai e ferri di sostentamento da rifare), presumo che dipenda da delle infiltrazioni d’acqua, il lastrico solare è di tutti ( non ci sono proprietari esclusivi), volevo sapere per l’intonaco che si stacca dal soffitto di uno dei 3 appartamenti devo contribuire anche io? in che misura 1/4 del totale? oppure vige la regola che contribuisco per 1/3 del totale della spesa diviso 4 persone, e i rimanenti 2/3 li pagano i 3 appartamenti del secondo piano?
per risolvere in maniera definitica sto problema delle infiltrazioni del lastrico che soluzioni ci sarebbero?
Salve Avv. mi chiamo Giuseppe, dove abito ho un lastrico solare a livello del mio appartamento in corrispondenza nella cameretta dei bambini con finestra e la mia camera da letto senza finestera, il proprietario del lastrico che abita sotto al mio appartamento lo vuole recintare per poi usarlo come terrazzo in seguito e fare una botola interna per salire, per legge lo potrebbe fare visto che tra l’altro confina con altre 3 proprietà sullo stesso livello? Posso appellarmi come violazione della privacy?
Mi scusi ma lei non è proprietario del lastrico?
In ogni caso da come lei descrive il fatto non credo che l’altro proprietario possa realizzare il suo desiderio.
La situazione però è delicata e va esaminata atti di proprietà alla mano, altrimenti si rischia di dare risposte fuorvianti.
Grazie per aver letto il mio blog.
Ho ricevuto la sua email, immagino, per errore. Io non sono Giuseppe ma Marcella e proprietaria di un bivani (dependence del condominio) al pian terra ed il lastrico solare funge da terrazzo (interno) ad uso esclusivo. Forse sono una delle fortunate a non subire infiltrazioni di acqua ed a non aver alcun problema con i condomini adiacenti. Cordiali saluti
Mi dispiace averla disturbata ma ho semplicemente risposto ad una mail ricevuta.