Quando si fitta un appartamento, o un qualsiasi altro tipo di casa si stipula quello che, in gergo tecnico, viene definito come contratto di locazione di immobili urbani adibiti ad uso di abitazione.
Come tutti sanno, oggetto di questo contratto è l’obbligo da parte del proprietario di cedere al conduttore, quello che comunemente viene definito inquilino, il diritto di utilizzare in via esclusiva l’immobile dietro corresponsione di un canone periodico.
Ma cosa succede se l’inquilino non paga con puntualità?
La risposta a questo interrogativo è contenuta negli artt.5 e 55 della L.27 Luglio 1978 n. 392, la cosiddetta Legge dell’equo canone. Tali norme prevedono che, decorsi venti giorni dalla scadenza del termine previsto per il pagamento del canone, il proprietario possa iniziare la procedura di sfratto per morosità. Questa procedura porta le parti di fronte ad un giudice che ordinerà, generalmente con un’ unica udienza, la liberazione dell’immobile. Tuttavia, come ultima ancora di salvezza per il conduttore, la legge prevede che in tale udienza il conduttore possa sanare la propria morosità, possa cioè pagare i canoni arretrati, evitando così di essere sfrattato. Questo, tuttavia, non può avvenire più di tre volte nel corso di un quadriennio, poichè al quarto mancato pagamento in quattro anni, il giudice deve ordinare obbligatoriamente lo sfratto. Tuttavia di fronte a comprovate condizioni di difficoltà del conduttore, pur non avvenendo il pagamento in udienza, il giudice può ordinare che il pagamento venga differito di ulteriori novanta giorni. Va detto, in aggiunta, che se il conduttore si trovi in condizioni di difficoltà sorte dopo la stipulazione del contratto, i bonus non sono tre come appena visto, ma salgono a quattro, e il termine precedente di novanta giorni sale a centoventi.
Da questa rapidissima lettura delle norme che regolano la questione si può capire come il legislatore serbi un occhio di riguardo per il conduttore penalizzando il proprietario e di come non possa essere considerata perfetta l’equazione mancato pagamento puntuale del canone= sfratto.
Nel caso che il Conduttore abbia lasciato la casa affittata senza darne preavviso al locatore e sia andato all’estero senza lasciare alcun indirizzo, cosa fare per recuperare i quattro mesi che il locatore avanza di affitto?
Il locatore dovrebbe avere la caparra che di solito rappresenta due o tre
mensilità nel qual caso e se non ci sono danni (risarciti dalla caparra) ne
avrebbe perso solo uno o due.
In caso diverso l’unica speranza di rivedere i propri soldi è di premunirsi
in ogni caso di un titolo esecutivo, decreto ingiuntivo, la notifica dello
stesso potrebbe comunque avvenire nell’ultimo domicilio o residenza
italiani.
Si potrebbe anche effettuare delle visure presso la conservatoria dei beni
immobili e/o cercare di conoscere se sia in possesso di altri beni per
procedere ad un sequestro conservativo e garantirsi in via cautelare .
Insomma qualche sistema c’è però è sempre molto difficile e a volte
fuorviante dare un consiglio senza conoscere a pennello la fattispecie che
si intende tutelare.
è possibile aumentare il canone di locazione ad uso abitativo, in qualsiasi momento del contratto? se no in quale momento è possibile un aumento?
L’aumento del canone di locazione ad uso abitativo è possibile soltanto nel momento del rinnovo contrattuale.
In corso di contratto potrà essere richiesto solo l’aumento ISTAT. Grazie per aver letto il mio blog. Paola Guadagni
Gent.mo Avvocato,
ma è possibile aumentare il canone alla scadenza del 4+4 (quindi all’ottavo anno) ed aumentare il canone del 20% con assemblea condominiale [sono affittuaria di un mini-appartamento di proprietà di un condominio]?
Nel senso: ma il condominio può aumentare il canone mensile di quello che vuole?
C’è anche da considerare che:
- io non ho alcun parente in città, nessuno mi può ospitare neppure a titolo gratuito;
- l’appartamento è parzialmente umido (il bagno), è freddo, perché c’è un fondaco-soffitta contiguo senza finestra, gli infissi sono vecchi di 30 anni;
- ho un reddito molto basso, rientro sotto la soglia minima di povertà (tanto è vero che rientro anche entro la soglia prevista per il contributo annuo di sovvenzione per l’affitto da parte del Comune di residenza).
La prego di rispondermi e di confortarmi perché sono davvero ma davvero preoccupata.
La ringrazio infinitamente e resto in attesa. Saluti.
Purtroppo alla scadenza contrattuale il canone può essere modificato e come lei ben sa la trattativa è libera non vigendo più l’equo canone.
Ma il condominio è sicuro di riuscire ad affittare al nuovo prezzo? Avete cercato una diversa intesa? Non posso confortarla molto, mi spiace. Grazie per aver letto il mio blog.
Salve, volevo chiederle se è possibile chiedere una diminuizione del canone di affitto ad uso abitativo percheè la casa presenta visibili carenze strutturali(umidità, perdita di acqua dai termosifoni…).
Anche se il contratto è gia stato stipulato da tre mesi.
Grazie.
E possibile se si tratta di vizi occulti ovverossia vizi di cui non poteva accorgersi nel momento in cui ha visionato l’ìappartamento trovandolo di suo gradimento. Saluti e grazie per aver letto il mio blog. Paola Guadagni
ma sapevo di poter aumentare i primi annni il canone d’affitto, per poi lasicarlo fisso alla cifra raggiunta (es. 800 primo mese 1000 secondo e 1200 per gli altri restanti mesi)
con l’abolizione dell’equo canone nn è possibile fare questo accordo già dalla stipula, e se no, qual’è la norma che lo vieta
grazie mille e complimenti per la sua professionalità
Il canone può essere definito liberamente dalle parti, l’unica limitazione per il canone ad uso abiativo è la durata di 4 anni +4 anni. Cordiali saluti e grazie per aver letto il mio blog. Avv. Paola Guadagni
Buona sera volevo sapere come posso sfrattare l’inquilino a cui ho affittato casa prima della scadenza del primo quadriennio.
Premetto che l’appartamento è un piano terra con villetta e questa persona ha utilizzato la prima volta la villetta come mattatoio per uccidere pecore, agnelli etc.
I vicini mi hanno informato e ho mandato una lettera dall’avvocato intimandolo di limitarsi ad utilizzare l’immobile come indicato sul contratto e cioè per uso abitativo.
Adesso questa persona utilizza sempre la villetta per lavare i cavalli e impaiare le carrozze.
Ora visto che l’appartamento serve a me poichè non lavoro ed ho una bimba di 8 mesi, a tra l’altro lui reca disturbo ai vicini volevo sapere se posso sfrattarlo con effetto immediato. Grazie
inizia subito la causa di sfratto per cambio di destinazione d’uso e contestuale risarcimento danni. Non so da dove mi scrivi e quindi non posso indicarti i tempi di esecuzione che variano da regione a regione e da città a città a seconda del carico di lavoro degfli ufficiali giudiziari. Comunque sia prima cominci e prima troverai la soluzione. Grazie per aver letto il mio blog.
Salve.
io mi trovo nella seguente situazione:
nel 2004 ho acquistato da un asta giudiziale, l’appartamento che in passato apparteneva ai miei nonni meterni.
dopo la vincita, per pagarlo ho fatto un mutuo ipotecario.
i nonni materni hanno continuato ad occupare l’appartamento, senza alcu tipo di contratto o altri tipi di accordi scritti.
ora è rimasta viva solo nonna.
ed io a causa di problemi tra zii e mamma di ordine solamente caratteriale, e per esigenze mie personali che non hanno nulla a riguardo, mi vedo costretto a vendere l’immobile in quanto a titolo verbale ho ricevuto anche continue mancanze di rispetto da parte di nonna e zii.
naturalmente ho fatto visionare l’appartamento a dei potenziali acquirenti, che però vogliono l’immobile libero da cose e persone.
chiedo:
1- ho diritto alle chiavi dell’appartamento??? perchè ogni santa volta mi tocca chiamare zio per farmi aprire.
2- come posso procedere allo sfratto dell’inquilina abusiva??
3- io per rassucurare ho detto che nel lasco di tempo tra preliminare e rogito l’appartamento sarebbe liberato. quindi che tempistiche concedio all’intrusa?
4- alcuni anni fa A MIA INSAPUTA, zio a provveduto alla sostituzione della porta d’entrata e della caldaia. ed ora verbalmente sostiene di essere in posseso delle fatturazioni a lui intestate e che quindi vuole i soldi ltrimenti si porta via la porta e la caldaia.
io ho risposto verbalmenbte che mi quantifichi l’ammontare, o mi sostituisce a sue spese la porta e la caldaia in quanto non autorizzato ad eseguire tali interventi.
5- come posso procedere il più velocemente possibile, senza ritorsioni e chiedendo risarcimenti danni in caso di danni durante lo sgombero??
che tempistiche concedo per lo sgombero??
io mi sto già consultando con un legale che però sembra tentennare, o prendere tempo.
forse perchè non ne abbiamo ancora approfondito bene il discorso.
però vorrei alcune delucidazioni per muovermi con forza a 360°.
inutile dire che sto subendo provocazioni di ogni genere, ma che mantengo un atteggiamento distaccato ed educato, per non compiere atti anche verbali compromettenti.
anzi nei confronti dei potenziali acquirenti sono talmente trasparente che dimosto anche la documentazione relativa all’immobile e che è completamente apposto.
grazie per l’attenzione e per l’eventuale risposta.
diego
Purtroppo le questioni familiari sono le più spinose proprio per il coivolgimento emotivo, comunque c’è sempre una strada da intraprendere.
Anche se lei è il proprietario, se la casa è sempre stata occupata dai nonni non potrebbe avere le chiavi perchè si presuppone che i nonni vi hanno sempre abitato. Sicuramente lo zio non ha nessun titolo per averle. Lei dovrebbe cercare di avere rapporti solo con la nonna. Non raccolga le provocazioni e cerchi di trovare un’altra soluzione abitativa per la nonna in modo da poter vendere la casa libera. Dall’atto di compravendita risulta he la casa era abitata dai nonni al momento dell’acquisto’ E’ stato concesso loro il diritto di abitazione? Se tanto non risulta può comunque iniziare una causa di occupazione senza titolo ma si sa quando si comincia una causa i tempi sono lunghi.
Salve,
cerco di spiegare in breve…
Sono proprietario di un piccolo appartamento;Il conduttore dell’appartamento. Mi ha inviato una raccomandata,che prevedeva la disdetta del contratto di locazione. secondo il contratto tale raccomandata va inviata 6 mesi prima; il conduttore però appena ha inviato la raccomandata,ha traslocato senza avvisarmi e senza consegnarmi le chiavi dell’appartamento…infatti ha aspettato che lo contattassi telefonicamente per mettermi all’occorrente. in teoria potrei chiedere il canone d’affitto relativo ai 6 mesi,ma non sono sicuro di ricavarne qualcosa,sarebbe una perdita di tempo forse,anche perchè secondo lui non mi deve nessun risarcimento! come posso risolvere tale situazione nel migliore dei modi senza fare causa?la cause spesso sono molto lunghe,io vivo all’estero e tra pochi giorni devo partire,cerco un modo veloce per risolvere pacificamente la questione.. vorrei liberare l’immobile da ogni vincolo contrattuale…ho ancora la cauzione che equivale ha 2 mensilità,attualmente non la pretende,ma posso trattenerla senza problemi oppure un domani mi viene a cercare anche quella?non so dove sia .ho solo il numero di cell.,se cambiasse quello sarebbe difficile contattarlo…(non so se serve questa info :comunque il contratto è del tipo 4+4…son passati solo 3 anni).lei cosa mi consiglia? grazie in anticipo =)
Lo so che le rispondo in rtiardo e probabilmente avrà già risolto i suoi problemi. Trattenga la cauzione e faccia cambiare le chiavi dell’appartamento. Grazie per aver letto il mio blog
Salve,
mio nonno ha il contratto di affitto di 4 + 4 anni, per problemi momentaneamente abita a casa della mia famiglia, cosi’ io mi sono trasferito da un po nel suo appartamento ( senza subaffitto) ma la proprietaria non vuole e dice che io da solo non ci posso stare, perche’ deve comunicarlo ai carabbinieri, tutto questo mi pare inverosimile , o siamo in uno stato di polizia? bhoo, anche perche l’affitto lo paga regolarmente mio nonno.
Grazie mille
Se lei non trasferisce la sua residenza nell’immobile del nonno, e come lei scrive, si tratta di una cosa momentanea, la proprietaria non può richiedere un bel niente.
Se poi la sua permanenza dovesse stabilizzarsi si vedrà. Grazie per aver letto il mio blog. Avv. Paola Guadagni
Dipende cosa c’è scritto nel contratto, ossia se è sancito o meno il diritto di sublocazione. Grazie per aver letto il mio blog