Quando si parla di condominio degli edifici si è abituati a pensare a grossi palazzi di cinque o sei piani e, magari può essere naturale, per i profani ritenere che solo in casi simili, con molti condomini, debbano essere appicate le norme che il Codice Civile prevede per il condominio degli edifici, a cominciare da quelle, non troppo amate dai più, relative alle assembleee condominiali, alla nomina e revoca dell’amministratore, ai millesimi, ecc. Ma è davvero così? In altre parole, se , per esempio ci troviamo di fronte al caso di un edifico piccolo composto da due sole unità abitative, i proprietari di queste ultime dovranno attenersi, nei rapporti tra di loro relativamente alle parti comuni ( androni, scale, ecc.) alle regole dei normali condomìnii grandi, o dovranno regolare i loro rapporti sulla base delle regole della comunione, come sarebbe nel caso in cui essi fossero proprietari di un’unica indistinta proprietà abitativa ( questa ultima ipotesi si verifica frequentemente nel caso della comunione ereditaria, quando il de cuius lasci magari un unico appartamento appartamento a due figli) .
La domanda non è affatto infondata tanto che la questione è giunta più di una volta di fronte ai supremi giudici della Corte di Cassazione, dando luogo sul punto a divergenti opinioni anche presso la stessa giurisprudenza di legittimità. In effetti le varie pronunce che hanno riguardato la questione sono state piuttosto unanimi nell’affermare il generico principio che la disciplina dettata dal codice per il condominio di edifici trova applicazione anche in caso di condominio minimo cioè di condominio composto da due soli partecipanti, ma vi sono state molte discordanze poi in riferimento a quali norme specifiche del condominio degli edifici dovessero trovare applicazione al condominio minimo. Prendiamo il caso in cui un solo condomino, di propria iniziativa e senza convocare in assemblea l’altro condomino effettui spese relative a cose comuni che ritiene urgenti. Troverà applicazione la norma di cui all’art. 1134 c.c. relativa al condominio degli edifici per cui al condomino spettarà il rimborso delle spese effettuate purchè ne domostri l’urgenza o sarà in vigore la disposizione di cui all’art.1110 c.c. relativa alla comunione per cui il partecipante che sostenga spese necessarie alla conseravzione della cosa coune avrà diritto al rimborso spese dimostrando l’inerzia degli altri partecipanti, a prescindere dalla urgenza omeno delle spese stesse?
Con una pronuncia che si è occupata del caso la Cassazione ha stabilito che , nel caso del condominio minimo, dovesse trovare sempre applicazione l’art. 1110 c.c. ( Cass. n.5664/1988), ma poi, intervenute sul punto le Sez.Un. della stessa Cassazione, con la Sent. n.2046 del 2006 hanno stabilito la necessità di applicare l’art. 1134 c.c. proprio in quanto anche in presenza di due soli condomini si è in presenza di un condominio di edifici vero e proprio.
A prescindere dal caso specifico, i dubbi sulla possibilità di una intergrale applicazione della disciplina del condominio degli edifici al condominio minimo rimangono soprattutto relativamente alle prescrizioni dell’art.1136 c.c. che presuppongono, per essere applicate, la presenza di un numero di condomini superiore a due.
Ad ogni modo, nonostante i dubbi prospettati e le contraddizioni della giurisprudenza di legittimità di cui, per ragioni brevità in questa sede abbiamo potuto appena fare un brevissimo esempio, possiamo affermare che, chi sia proprietario di un’unità abitativa sita in uno stabile composto di due sole unità abitative deve rispettare i principi regolatori del condominio anche se l’altro condomino è soltanto uno e, laddove sia necessario prendere insieme delle decisioni relative alle parti comuni dell’edificio ciò dovrà essere fatto in una regolare assemblea di due condomini con rituale convocazione, a nulla valendo alcuna altra forma di comunicazione della necessità della decisione da adottare.
