Obbligo di convocazione dell’assemblea condominiale

Nonostante la fitta disciplina, che le varie leggi e la ricca giurisprudenza sul punto dettano riguardo alla disciplina del condominio degli edifici, sono tutt’altro che infrequenti,  negli edifici antichi, i casi in cui queste regole non trovano nemmeno la seppur minima applicazione: non è stata mai convocata l’assemblea dei condomini, non  è mai stato nominato un amministratore, non si è mai proceduto al conteggio dei millesimi, ecc.

 I non addettti ai lavori descriverebbero queste situazioni con l’espressione << si deve ancora fare il condominio >>. 

Appare opportuno fare chiarezza sul punto. Il condominio non è un qualcosa che va fatto in aggiunta all’edificio come se fosse una pertinenza di quest’ultimo, al pari magari di un nuovo portone o di una pianta ornamentale, tutt’altro!  Il condominio esiste già per il solo fatto che esiste l’immobile con più abitazioni! Per questo solo fatto,  per l’esistenza dell’immobile troveranno quindi applicazione tutte le norme che disciplinano il condominio degli edifici.  In particolare tra queste deve essere subito segnalata la disposizione di cui all’art. 66 delle Disposizioni di attuazione e  transitorie del Codice civile. In base a tale norma per ogni condominio esiste l’obbligo di convocazione dell’assemblea con una cadenza almeno annuale. Per il funzionamento dell’ assemblea, ex art. 1136 c.c., è indispensabile stabilire di quale frazione del valore dell’edificio è proprietario ciascun condomino che intervenga nella stessa assemblea. L’art.68 delle Disposizioni di attuazione e  transitorie del Codice civile stabilisce che il regolamento di condominio debba identificare tali quote e che tali quote siano espresse in millesimi. Se tuttavia non esistesse alcun regolamento di condominio e non esistesse accordo tra i condomini sul punto, la Cassazione  ( Sent. n.6202/98 ) ha stabilito che le delibere assembleari prese in assenza delle tabelle millesimali sarebbero comunque valide, mentre, in caso di contestazione di tali delibere per la mancata determinazione delle suddette tabelle, sarà il giudice a stabilire l’eventuale mancato rispetto  delle proporzioni indicate nell’art.1136 c.c. nell’assemblea.

Ora, il mancato rispetto dell’art. 66 delle Disposizioni di attuazione e  transitorie del Codice civile, e quindi la più totale inerzia di un condominio che non provveda neppure alla convocazione dell’assemblea di per sè non può comportare nessuna sanzione proveniente da soggetti esterni al condominio stesso: non potrà esservi nessun giudice che, d’ufficio o su segnalazione di un estraneo, intervenga sul punto in alcun modo. Quanto appena detto, tuttavia, non vale per ciascun condomino che ha sempre la possibilità di ottenere, anche giudizialmente, che il condominio funzioni regolarmente anche dove ciò non fosse mai avvenuto in precedenza. Il Codice Civile, all’art.  1139, prevede infatti che, laddove non esistano norme più specifiche, al condominio vadano applicate quelle che regolano in generale la comunione e, tra queste, l’art. 1105 c.c. Questa norma prevede che, in caso di inerzia nell’amministrazione della cosa comune, ciascun comproprietario possa ottenere i provvedimenti necessari, tra cui, addirittura, la nomina dell’amministratore, in via giudiziale. 

Alla luce di tali considerazioni, quindi, ciascun condomino potrà ben cominciare una causa per ottenere la regolare convocazione dell’assemblea e l’applicazione del resto delle norme che regolano il funzionamento dell’amministarzione del condominio.