In considerazione dell’ interesse suscitato dall’ articolo relativo al lastrico solare ritengo opportuno trattare di un altro argomento ad esso strettamente connesso quale il diritto disopraelevazione spettante al proprietario dell’ultimo piano di un edificio o del lastrico solare.
Secondo l’art.1127c.c.c, infatti, il proprietario dell’ultimo piano di un edificio o il proprietario esclusivo del lastrico solare possono elevare nuovi piani, erigendo nuove costruzioni che saranno completamente di loro proprietà.
Tuttavia, perchè questo possa avvenire è necessario che:
1) chi opera la sopraelevazione corrisponda ai condomini del resto dello stabile un’indennità pari al valore di mercato dell’area da occuparsi con la nuova opera, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l’importo della quota a lui spettante
2) la costruzione non deve alterare l’aspetto architettonico dell’edificio nè ridurre l’aria e la luce dei piani sottostanti
3) la costruzione, comunque, non deve minare l’integrità strutturale dello stabile nè essere in violazione delle norme antisismiche in vigore nel territorio dove sorge lo stabile
Se il costruttore non rispetta il primo punto, il condominio potrà autorizzare l’amministratore ad agire in giudizio per ottenere il corrispettivo previsto.
Se invece non vengono soddisfatte la seconda e la terza condizione, la Cassazione ( Sent. n. 13611/2000) ha stabilito che l’amministratore è legittimato, senza neppure la necessità di ottenere l’autorizzazione dall’assemblea dei condomini, ad instaurare il giudizio per la demolizione della sopraelevazione dell’ultimo piano dell’edificio, perchè tale atto, diretto a conservare l’ esistenza delle parti comuni condominiali, rientra negli atti conservativi dei diritti che, ai sensi dell’art.1130 cc, è attribuito all’amministratore.
Evidentemente la situazione prevista, ed il relativo vantaggio che ne consegue, fa da contraltare alla posizione di sicuro svantaggio in cui invece viene a trovarsi proprietario del lastrico solare per quanto concerne le riparazioni dovute, ad esempio, alle infiltrazioni d’acqua di cui ci siamo occupati nell’articolo precedente.
Gentile avvocato,
ho bisogno di sapere se l’indennità di sopraelevazione eseguita su un lastrico solare di proprietà esclusiva si prescrive in 10 anni o in 20 anni
Secondo alcuni avvocati è decennale perchè è un diritto di credito, per altri è ventennale per i diritti di proprietà di Trabucchi
Tutti i proprietari degli ultimi piani del parco dove abito ,circa 16 anni, fa sopraelevarono sui propri lastrici solari e non pagarono nessuna indennità di sopraelevazione perchè costruendo un sottotetto avevano protetto la verticale sottostante e rafforzato il lastrico a loro spese. Il lastrico, prima che sopraelevassero, era fatto di materiali edili scadenti.
Ad oggi non c’è nessun atto scritto che dimostri il motivo per cui non è stata data nessuna indennità da tutti i propietari dei lastrici solari.
Alcuni proprietari degli ultimi piani hanno venduto i oro appartamenti con i sottotetti e sono subentrati nuovi proprietari.
Ogni volta che accade un problema di ripartizione delle spese, i condomini minacciano di chiedere l’indennità di sopraelevazione e costringono nuovi proprietari degli ultimi piani a farsi carico completamente della spesa.
Al nuovo proprietario, che ha già pagato la casa comprensiva del sottotetto e non ha sopraelevato, spetta pagare l’indennità ?
Dopo 16 anni possono chiedere ancora l’indennità di sopraelevazione?
La sopraelevazione è un debito che passa dal vecchio al nuovo proprietario ? Non dovrebbe pagare chi fa la sopraelevazione? … ammesso che sia ancora dovuta …Come mai tra gli avvocati chi dice che va in prescrizione dopo 10 anni …chi dice dopo 20 anni.
Cosa dovrebbero fare i nuovi proprietari, rifare a loro spese gli intonaci esterni dei muri che fungono da parapetto dei lastrici , il trattamento ferro, altrimenti….. o ribellarsi e ripartire condominialmente la spesa?
Propendo per la tesi della prescrizione decennale con decorrenza dalla stipula del vincolo. non si trasferisce al nuovo proprietario se non espressamente previsto si presume ch sia stata versa al momento della stipula del vincolo stesso. Le spese vanno ripartite come generalmente si fa con le spese condominiali. Le segnalo due sentenze Cass. 5385/1996 e SS.UU. 16794/2007. Grazie per aver letto il mo bolg